【青岛房产】跳出市场行情，青岛主城更新背后的机遇

近日，央行正式宣布LPR下降15个基点。1年期以上3.65%，5年期以上LPR为4.3%。下调。加上之前央行下调20个基点，*低房贷利率可做到4.1%。

降息15个基点，超出预期，说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。上一次还是出现在2015、2016年。今年的首套4.1%甚至低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。

数据来源：克而瑞

2015年连环施策成功扭转了上半年‘亚健康’的市场状态。LPR数轮降准降息以及全面放开二孩政策，连续的暖市强心剂全面激活了颓靡的市场状态。”至此开始，购房者也迎来了三年的“置业窗口期”。

今年情况与之前情况类似：政策持续加码、降低首付、LPR连续下调，从中央到地方，一揽子政策都在引导着房地产的走向。

回顾过往，楼市周期的变化与贷款环境息息相关，当商贷利率接近公积金利率，对青岛楼市影响有多大?但消费者置业逻辑没有变，就是紧盯能占据城市核心资源的房子。

Part 1 |壹

但现状是，青岛经历了百年风雨的洗礼，青岛的老城区已经略显沧桑，如李沧、市北、崂山等部分区域，还需要再提升一下“气质”，以与主城区的形象要求相匹配。所以“更新”是绕不开的话题。

进入2022，城市更新和城市建设行动的一跃成为了青岛各项工作的重中之重。

之所以引起如此大的响应，很大程度是因为青岛在主城区过去长期聚焦前海一线建设，忽略了老城区建设，导致青岛区域发展一直不平衡。

城市更新和城市建设三年攻坚行动，正是要补上这关键一课，然而各区市版块的发展现状又不一样。

青岛城市发展史是自西向东，自南向北的过程，十大重点低效片区的更新提速，青岛的城市面貌及经济将会进一步激活。

以张村河两岸为例，青岛城市更新三年行动计划中，动作*快的就是张村河两岸。8月20日，官方一下子公布了4个城中村的改造安置项目。这里具备打造豪宅的基因，张村河两岸的商品房*快也要明年上市，所以一年内暂不会与其它区域形成竞争。

浮山新区进入去库存阶段，据CRIC系统显示，上半年浮山新区狭义库存在31万㎡，按照今年月均去化2.13万㎡，只有一年多的量。二十年的片区开发，浮山新区已经接近饱和，地缺，新房亦少。

从竞争格局来看，与浮山新区和张村河两岸为邻的李沧中心板块今年迎来了发展机遇。

即墨划区之后，从青岛城市发展格局来看，作为进出青岛老城区咽喉的李沧一下子成为真正意义上的物理中心，承接南北，其战略位置愈加重要。无论是交通基础设施建设还是产业配套来看，该板块正在将其区位优势转化为发展红利，逐渐担当起青岛主城中心城区的重担。

作为唯一辐射市北崂山的板块，和崂山市北交界处的李沧南大门的区位优势将进一步凸显。更重要的是，这一区域可以享受崂山、市北和李沧三区的红利。

3号线串联起主城，规划中的5号线建成后可以与1/2/3/4/8号线实现换乘，紧靠黑龙江路、海尔路，通过跨海大桥高架并入城市快速路网，地块内还有甘泉路、莲花山路可以快速连通青山路、九水路、黑龙江路，业主能够快速通达各个区域。

下一步，板块如何提升城市品质成为了青岛主城发展更新的重点。

Part 2|贰

今年2月15日，李沧区的三年攻坚行动动员大会，计划实施54个项目建设。8月17日，李沧区属6家国企与12家企业签订了合作协议，总合作金额约230亿元。同时李沧国企也正全力推进总投资2466.4亿元的241个重点项目建设。城市更新提速增质之下，产业成为增加板块价值重要一环。

产业先行就不得不提到大云谷，从2015年起，海尔工业园启动升级改造，提出“大云谷”的整体规划。2 平方公里的大云谷片区，横跨崂山、市北、李沧三个区域，属于青岛主城区的地理几何中心。目前这里也是青岛经济*为活跃的区域。

整个大云谷规划包括东、西两园区，以及由这两大核心产业园区外溢形成的城市更新区域。

大云谷鸟瞰图

东园区海尔·云谷是物联网生态总部园区+优质*高地，2大国家级驱动平台、7大企业总部及2所优质**等落地。来自崂山区智慧楼宇服务平台的数据显示，海尔·云谷项目一期9栋楼宇，已经诞生了4座亿元楼，其中一座楼宇税收更是超过10亿元，园区总税收达25亿元左右。

沿黑龙江路不难发现，原来的工业厂房已经变成写字楼集群。未来这里将是产城园区社群生态圈平台。

产业集聚，城市更新下，正引发人才的迁徙。

据克而瑞数据显示，2021年9月8日第二批次拍卖中，由青岛海璟恒创置业有限公司(君一控股&金茂)拿下黑龙江路上的5宗地，总占地13.62万㎡，总建面40.82万㎡，成交总价32.7亿。这就是大云谷东西产业园外溢形成的城市更新区域：项目通过打造办公、商业、住宅等多业态协同发展，创造青岛主城域独特的产城+购物娱乐休闲及高端居住新场所。

云谷金茂府，也是青岛第三座金茂府，29城61座金茂府。项目与张村河两岸、浮山新区错开时间差，凭借超级IP的号召力，将对三区合围区域价值进行重塑，青岛主城提升城市品质的机会来了。

都知道金茂是城市运营商，云谷金茂府项目也是中国金茂在全国的第 24 个城市运营项目，由君一控股与金茂共同联手打造，是片区里唯一一个以TOD模式作为主导开发理念的城市综合体项目，也是唯一一个零距离“接驳”购物中心与地铁上盖的金茂府系产品。

什么是TOD?TOD模式被称为“以公共交通为导向的城市发展模式”。它以轨道交通站点为中心，以400-800米(约5-10分钟步行路程)为半径进行高密度开发，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区，实现生产生活生态高度和谐统一。

这也决定了云谷金茂府的*潜力，将科技住宅与集中商业、漫行街区、商务办公、城市公园、活动广场等多种城市功能融于一体，成为大云谷区域的*后一个组团，完成整个区域改造和产品升级任务。

在项目配套打造上，云谷金茂府还有两个优势，一个是君一控股与金茂自持的23万方商业商办裙楼;另一个项目中心打造的7.6万方商业中心，青岛市南北主轴上继凯德mall之后又一个地铁上盖城市消费目的地。

据悉，商业+办公+购物中心+住宅会在云谷金茂府交房时同步交付，试问在青岛还有那个房企有这样的魄力和资金实力?

Part 3|叁

除了自身素质优良以外，云谷金茂府为了符合TOD大城气质，整个项目从入户门设置、园林景观打造、十二大绿金科技都进行了系统升级。

拥有25米超长延展界面，9米府印LOGO造型松+叠石流水得精巧水景组成的酒店式入口。

景观方面打造了六大园林景观贯穿项目南北主线，打造了约1.5个足球场大小的景观园。这让我想起来上海大宁金茂府，在有限的区域内，宁愿舍弃建筑收益，也要为业主打造休闲娱乐的大草坪。

室内配置依旧以毛细管网辐射系统、24H全置换新风系统等十二大科技系统为主，为居住者舒适的家庭生活感受“保驾护航”。

围绕着空气污染、城市噪音、天气变化等困扰着居住环境中存在的各个问题，将住宅的建设回归到“温度、湿度、空气、噪音、水质、光”这些与生活息息相关的6大生命元素，构建了“舒温、舒湿、舒氧、舒洁、舒静”新一代五舒金茂府，在迭代进化中已然成为科技化、舒适化生活的经典代表。

因为是主城区，交通、轨道发达，噪音、空气等影响不可避免，室内会采用多重过滤的方式去除PM2.5，加上24H全置换新风系统，住在金茂府不需要开窗也可以享受新鲜空气;

隔音方面，金茂府的楼板混凝土隔层高出常见标准一倍，十二大绿金科技中的抗干扰隔音降噪系统，通过绿植隔音、三玻两腔LOW-E外窗隔音、管道隔音等有效降噪，多维降噪隔音系统加持，享受宁静生活。

据悉，云谷金茂府项目首开将推出115平-128平三居，143平-145平三居/四居，层高全是3.15米，空间感十足。

当然享受三区红利，价格是购房者*关心的问题，中欧金茂府2万+/㎡，云谷金茂府在此之南;崂山金茂府4万+/㎡，市北金茂府悦府3.4-3.8万/㎡之间;云谷金茂府通过TOD大城规划升级之后，或将带动大云谷区域的3万线北移。

三区利好叠加+政策红利期，正是出手好时机。目前云谷金茂府营销中心已于8月13日正式开放，本周末将开放约128㎡和约145㎡的精装样板间，想要详细了解项目的购房者，不妨去现场看看，细节勾人心，科技筑新宅。