进入九月份以来，楼市供应端平淡无奇，但是交付层面却是大瓜不断。

全国媒体有一轮密集关注，为市南对望的海景房增添了几分“臭味”；

浮山后的收房业主列出了开发商的“八宗罪”；

隧道口的开发商更绝，在房子还未交付时，以装修业主的视角发现了水泥不达标这一严重的质量问题……

事后磕瓜，对于购房者来说没有任何意义。但是大家翻一翻老王这些年的原创，上面那些盘我没有做过提醒？包括北京金隅、蓝光、中南等垃圾开发商，是不是都是开发商期房阶段就开始预警。

为什么老王大喊“前面有雷”，*后还是有些人前赴后继呢？

我们从一个真实的买房故事展开。

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小便宜让聪明人栽跟头

前不久，来了个外地的读者，想在青岛买一处海景准现房。老王唐岛湾、灵山湾各给重点推荐了一处，然后看了周边两个可以作为比较的项目，就和购房者分开了。很多做渠道的朋友都会笑老王不专业，这么优质的客户，应该当晚就灌“迷魂汤”，让他们买房子。

虽然老王推荐的盘都没问题，但是老王还是希望读者能自己冷静思考一下，因为究竟是粤菜更适合自己，还是鲁菜更合自己的口味，全凭个人喜好。优质的选择给你了，剩下的就是你更喜欢哪一个。

然而，出了岔子。这个聪明的读者，总是觉得老王推荐的盘太少，没有看全面，所以晚上自己出来溜达，一下子就撞上了宇宙逼定排行榜第一名的的房企业务员。

这个开发商暴雷早已不是秘密，读者也是心有戒备，原本不打算接茬。对方一看，这样，你们先别买房子了，我给你安排影都游玩一条龙，先玩玩呗。

剩下的时间，餐费、住宿费都没花……当然，*后走之前，签署了一份购房合同。

读者对浪费了老王的时间感到很不好意思，老王一声叹息。因为前天刚在朋友圈里，看到了这个楼盘三期因为停工烂尾，业主集体D供的声明书。

在这里，郑重提醒一下那些自己觉得聪明的年轻人：不要觉得自己比那些深陷保健品骗局的老年人厉害多少，没事儿多读读书。《乌合之众》里早就揭秘了，在足够缜密的心理战面前，大学教授等高知人群同样会落入圈套。

50%买房人不幸的下半生，都是从贪小便宜开始。

剩下50%呢？则是因为经验不足，成为开发商强硬逼定心理战的猎物。

你对于楼盘所有的慌张和焦虑，其实都源于你的无知。如果你对一个区域分析透彻，对于楼盘优劣分析透彻，看看首开现场那些疯狂抢房人不经意流露出的蛛丝马迹，就不会别人一说“只给你半小时考虑”时间时，就慌了手脚。

买房一是贪不得，二是懒不得。

2

*容易被忽略的七个细节

为什么有些楼盘老王在没开盘之前，就判断这个盘有“烂盘”属性；为什么有的楼盘老王看一眼建筑商的招牌，就提醒不能买；为什么有的开发商用的都是大牌建材，但是老王还是认为是个渣渣？

因为在1万小时定律之下，老王对于很多细节的关注，超过了99%的普通人。

首先，老王会分析开发商品质，这是很重要的一步。现在很多开发商，精力都放在了卖家秀上，那个匠心细节确实挑不出毛病，但是交付的楼盘一个比一个烂，你认为它会浪子回头？

第二，看能力。许多开发商不想坑人，成本投入也确实不少，但就是效果不行，这不是良心坏了，而是实打实的能力不行，比如说紫樾尚府，这个盘卖高价的理由就是老板自己觉得不比隔壁差，但是市场不买单；

第三，看成本。为什么很多地王项目烂盘的几率更高。因为像蓝光这种饥不择食的激进开发商，玩得就是刀尖舔血的勾当。他们不是慈善家，地的价格高了，自然要在别的地方“割肉”，*后血淋淋的一定是购房者。

第四，看团队。有时候开发商因为特殊的关系抓了一把好牌，但是*后打得稀烂，这就是项目团队的问题。现在很多开发商都十分内卷，普通购房者体会不到，但是老王感受很深。

第五，看市场认可度。当一个楼盘，市场并不认可时，开发商在关键节点雇佣群演来迷惑真正的买家，这个你不长期跟踪楼盘是不会了解的。

第六，看物业品质。鲁商家的楼盘不能买，一个重要的原因就是物业。大家可以到鲁商首府打听一下这家物业的水平。

第七，看施工团队。同样的成本之下，有的总包、精装、园林公司做得好，有的则很烂，这体现的就是“厨子”的良心和专业度了。

不对上述七个层面有深入的研究和调查，你在当下如此复杂的市场中，踩雷的几率是很大的。

3

当下楼市的几个提醒

说之前的楼盘，总有些“事后诸葛”的意思，那么我们就当下楼市做出几个提醒。大家可以收藏或者截图保留，看看这些楼盘交房后，是不是验证了老王的分析。

浮山后的F4中，青啤·静澜山拉跨的几率*大。原因有三：

第一，这个开发商已经推出青岛市场多年，这一次靠自己的地回归，手生得很。C罗一个夏天不练都找不到射门靴，更何况是一家主业非地产的开发商？

第二，青啤在外地的交付做得很差。在条件允许的情况下，大家一定要去临沂看看青啤做得项目，从园林，到公区，再到电梯，看完你还想买我也不拦着；

第三，产品细节。对比一下润府的户型，青啤这房子还能下得去手？面对青岛*挑剔的购房者，小厨房的设计，体现的是整个团队对于市场缺乏调研，也缺乏创新，这种态度能在当下市场中取得良好业绩？

第二个楼盘，锦绣华府·世家。他家之前的建筑品质一目了然，物业服务什么水平也可以了解。更为关键的是，很多人都不知道开发商在这块地上的物权官司输了，未来面临巨额赔偿。这种经济状态和能力之下，5.5万/平方米左右的均价真得想想。

第三个楼盘，中车·四方云汇，外行做地产，周边城市界面差，项目内销和外销有差别，未来交付可能会有双标。

第四个，润府。地块不错，开发商实力也在线，户型也是主城*好之一，只是城市公司刚刚又大换血了，比较动荡，比较卷，那么产品力能稳住吗？这个有待观察。问题是，以前交付的楼盘也不咋地啊。

第五，融创影都系列，融创这么大摊子，不是一个平台公司可以梳理明白的。

对于其他热度高、但存在隐患的楼盘，欢迎大家继续补充。