您现在的位置 ： 资讯> 导购>楼市新闻

【青岛房产】预测：青岛未来各区的人口和潜供土地，你更看好哪里？

2022-09-23 16:38 来源：腾策顾问 编辑：至少还有你
收藏文章
众所周知，人口、土地和金融是影响房地产周期的三个主要因素。长期看人口，在城镇化率超过70%的城市或地区，人口将继续向大都市圈集中或者城市中心区域聚集，而外围城市人口增长缓慢，此时服务业比重占主导。商品房需求总量主要受人口总量、新生儿出生率、老龄化率、城镇化率、人均住房面积等要素的综合影响。根据2020年第七次人口普查数据显示，全国人口共141178万人，十年间增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率0.53%，人口总量增速放缓，目前中国人口总生育率在1.2‰左右，远低于正常人口更替的生育率2.1‰，预计将在2029年中国人口达到峰值后开始缓慢下降。
人口影响房地产市场的逻辑是：初期，在房地产周期的左侧，人口红利和城镇化率提升经济潜在增长率，居民收入快速增长，消费升级带动住房需求；20-50岁置业人群增加（20-35岁首次置业为主，35-50岁改善型置业为主），带来购房需求和投资高增长；高储蓄率和不断扩大的外汇占款，流动性过剩，推升房地产资产价格。随后，步入房地产周期的右侧，随着人口红利消失和刘易斯拐点（即劳动力过剩向短缺的转折点）出现，经济增速换挡，居民收入增速放缓；随着城镇化率进一步提升，城镇住房饱和度持续上升、新增人口增速放缓，置业人群达到峰值后预示着房地产投资长周期拐点的到来。
随着房地产黄金时代的结束，后房地产时代已悄然而至。这一时期其典型特点是“总量放缓、结构分化”。

通过分析近五年青岛人口出生率来看，青岛人口出生率在2017年出现了短暂的峰值后开始呈现下滑态势。尤其值得注意的是，在新出生的人口中二胎数量超过一胎数量，说明八零后还在承担着生育主力军重任，新一代的人口增长点还没有形成，人口生育高峰或已过去，单纯依靠内部人口增长红利来带动房地产发展的期望已落空。

2016-2020年青岛市人口出生率走势

从城镇化率的角度分析，目前青岛市城镇化率为77.17%，官方预计2025年将达到78%，城镇化率的增长将有利于人口及产业聚集、居民收入增长，或将提升内部需求和市场购买能力。

而对比青岛目前主城和近郊的城镇化水平，崂山、西海岸、城阳的城镇化率仍有进一步提升空间，这在一定程度上意味着，未来随着以上三个区域城镇化率的进一步提升，区域房地产市场需求或将有进一步增长机会。

青岛各区域人口情况

备注：预计未来十年人口增量是根据十年间人口平均增长率结合区域发展潜力合理预估（崂山区人口增量根据十四五规划预估）；城阳因2020年共有产权影响，人口由2019年的85万激增至110万。数据统计口径：七普数据及腾策预估。

从区域综合人口增量来看，主城核心区人口增长乏力，市南区居住属性开始减弱，人口向外围疏解，预计未来人口增量呈现负增长；西海岸、城阳、李沧成为人口增量靠前的区域，预计未来十年人口增量分别为51万、37万、22万；受区域属性及城市规划、产业影响，预计未来十年城阳、西海岸、李沧等区域仍是人口增量主要区域。这其中涉及到的不仅仅是人口出生率，还有人口流入。

从土地端来看，我们认为从2016年至今，青岛涉宅土地供求经历了五个阶段，在经历了2010年-2014年和2018年-2020年两个供求高峰期之后进入理性发展阶段，土地供应开始“量入为出”，区域热度分化，房企开始分化，考验房企多元化发展的能力。

青岛市2006-2022年涉宅土地供求走势

从土地潜在供应来看，我们盘点了青岛各区域板块潜在土地量，潜在供应量大的主城核心区及郊区核心区机会较好，拥有合作开发、旧改、收并购、勾地等机会，比如李沧区的楼山片区、东李世园片区，崂山区的张村河片区等。

青岛市各区土地潜在供应量

数据来源及统计口径：结合青岛市*新控规，腾策盘点整理，土地口径为控规未供应土地，数据结果仅供参考。

对比分析青岛市各区域人口及潜在供应来看，主城核心区（市南为典型）未来人口增长乏力并向外纾解、土地潜在供应小，虽坐拥山海一线景观、*、高能级配套等优势，但市场机会较小，开发商进驻难度大；而西海岸、城阳、李沧等近郊及主城边缘片区因产业升级、轨交等配套落位升级等原因将持续吸引大量人口集聚，随着城市更新行动等重大利好影响，区域价值认可度将提升，且土地潜在供应量也大，以上片区的核心板块将逐渐成为置业的热土。

免责声明：本图文内容为青岛购房网当地加盟运营商上传并发布，文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表购房网平台立场，若侵犯了您的合法权益，请拨打举报电话：4008-035-055，联系平台删除，购房网仅提供信息发布平台。
文章标签：青岛新闻

购房网免费专车
购房网为青岛置业者提供舒适看房，放心买房的一站式贴心服务，免费专车接送售楼处，带看楼盘，陪同讲解，提供真实可靠的楼盘分析，达成交易独享优惠。
电话预约免费看房车：
 
已有108人成功报名
上一篇：【青岛网上房地产】2022年9月22青岛房屋租赁成交数据汇总
下一篇：【青岛房产】后海板块又有纯新盘亮相！欢乐滨海城片区新规划：这里将建9栋住宅！

相关文章

青岛印象·滟

参考价格：19000元/平米

惠

暂无优惠

楼盘地址：李沧区十梅庵公园北，楼山河公园南，文昌路与遵义路交会处

咨询电话：400 876 8959转2554

  • 本月开盘
  • 下月开盘
  • 导购排行
1 【李沧房产】李沧区湾头社区改造商品房项目A-03-05地块批前公示
2 【黄岛西海岸房产】西海岸新区青岛小珠山隧道最新规划图曝光
3 最新！浮山后三小区配套学校和幼儿园项目交付，即将投用
4 【青岛房产】未来城万科广场或将于2022年底正式开业！
5 【城阳房产】青岛这一重点片区城中村改造计划曝光！涉及7个社区！
6 【青岛新房资讯】青岛中海寰宇时代丨项目规划及设计分析
7 首次曝光！青岛北岸将建商务领航区，核心区位置或在……
8 官方！地铁10号线将结合四期建设规划统筹考虑！意味深长？
9 青岛城阳区楼市排行榜：这些楼盘为何能脱颖而出？
10 华润国际海洋智区·云颂 别具一格的空间格局，舒适的生活体验

区 域

均 价

特 色

相似楼盘

青岛楼盘

青岛房价

周边城市