【青岛房地产新闻】台东，中山路商圈展望——曾经的商圈双雄，现在是否还能成为敌手

时间回拨到１９８５－２０００年，那个时候如果说青岛哪里是人气*旺的地方，无非两个——台东和中山路，用现在的流行语形容就是潮人聚集地，不管家里要买什么洋气的东西，肯定要把这两个地方的商店逛上一遍，砍价的时候还不时用另一个地方的价格破防卖家。利群、东方商厦、国货、华联、发达、百盛、当代、即墨路批发市场（９０１工程）等都分布在这两个区域，可以说是青岛商业*具代表性的企业，也可以说正因为有了这些企业，台东和中山路才成为青岛*热门的两个商圈。

左图中山路三角地，右图老台东邮电局

（左图来源于青岛市市南区旅游局，右图来源于青岛城市档案论坛）

时光荏苒，随着市政府的东移，青岛的商业中心也在慢慢向东南部沿海移动，从山东路一直延伸到香港中路，并且东西展开，海信广场、世贸中心、佳世客、家乐福、书城、万象城等慢慢成为迈入２１世纪后，青岛商业办公的代表，高端商品海信、万象城，日常购物家乐福、佳世客，成为了新一代人唯一的认知，而此时的台东已经成为充斥着各种小商品、小吃与夜市的廉价生活代名词，当然很多恋爱中的男女还是喜欢那种充斥着沧桑的感觉，而中山路则完全变成了旅游打卡地，天主教堂、劈柴院成为了给人*深记忆的东西，而曾经的商业“巨头”也仅剩百盛在艰难支撑。

1994年利群商厦开业

（来源于青岛城市档案论坛）

今天主要想畅享一下台东的未来，之后再聊下中山路。如果有机会逛一逛台东，你会发现就算是现在不复往昔的繁华，但它还是一个充满魅力的地方，琳琅满目的夜市、酒后大吐真言的营口路、看车水马龙的过街天桥、布满彩绘的街道，这里无不透漏出如香港庙街那种浓重的生活气息和人文情怀，许多人在这里留下了童年、青年的记忆。但是，它的落寞也是肉眼可见的，台东应该是在２０００年前后进行过改建和市容美化，自台东邮电局拆除后，其实台东的改建基本是停滞的，印象中也就啤酒街一侧实施过拆迁，而老１１路、３０路总站的烂尾项目，也迟迟不能解决。那么，未来的台东还会重现当初的光辉吗？

台东步行街

（来源于网络）

那首先我们要先回答一个问题：

台东不再亮眼，缺的是哪道光

台东从辉煌到如今这样，有着诸多因素的影响：

生活升级，商业降级

随着，人们生活水平的提高，消费方式的多样，夜市、小商品、路边摊等曾经喜闻乐见的闲暇生活方式，渐渐被更新颖、更高端的生活方式所取代。而台东仍然保持着几十样来的商业结构，营口路周边的烧烤摊，步行街两侧的路边摊，买东西去利群、当代、沃尔玛，家电可以到国美苏宁，买海鲜、干货到南山，买结婚、文化用品到利津路、昌乐路，延安一路和台东三路的夜市也仍然还红火，但是这已经不是当代人的生活消费主流，年轻人喜欢猎奇，喜欢设计感的东西，中年人喜欢品质和与孩子相关的，这里都没有——这里主打的是实用与便宜，这也是为什么各大商业综合体大受欢迎的原因。　当然，还有一个问题就居住的问题，台东周边的居住环境和条件，既不是年轻人喜欢的干净、时尚、现代，也不是中年人喜欢的宁静、品质、大气，只有老居民才对这里有认同感，而他们随着时光很多都已经走入暮年，再也不是消费的主力人群，这也就是为什么李沧抢走了年轻人群体，崂山抢走了中年人。商业没有升级，显然对于生活逐渐升级的人们，也就仅剩下怀旧和热闹的氛围了。

要想富先修路

听到这句话，可能你以为我在说笑，城市还需要修路吗？回答是肯定的。我们来看下台东商圈的整体分布，可以说是沿着威海路、台东一路、延安二路三条道路的围合区向外扩展形成，北侧区域为台东八路、营口路，人称“酒彪子”一条街，到了晚上，别说车了，人都走不动，台东东侧以延安三路为界，西侧就是台东*核心的商业区域，而东侧就是北仲、西仲等组成的仲家洼居民区，南侧区域较广，包含了啤酒街、三百惠等，一直延伸到动物园后门大致这个区域，了解青岛的都知道，上面提到的区域，不仅道路狭窄，停车也是非常令人头疼的事情。

台东商圈大致范围

而三条主干道也都是“名存实亡”，威海路车流压力本就非常大，还经常整修，台东一路地铁修建让本就拥堵的道路更是雪上加霜，而且本身从西向东的路就是晚８点前限行，延安路在快速路建成后道路本就变得不宽敞，就这种道路硬件真的很难跟现代火热的商圈一较高下；再说说停车问题，虽然台东区域内小路很多都有室外停车位，但是非常拥堵并且宽度不足，实话是作为一名老司机，开超过５ｍ的Ｂ＋级车，真的没有信心停在室外这些位置，反观室内车位，仅有万达有一个规模还可以的地下停车场，但是经常去逛台东的人都知道，因为跟利群共用入口，每当遇到人流大的时候，都是排起了长龙，甚至都能排到丰盛路，彰显了这里的“车水马龙”。

那您看，是不是需要修个路？随着青岛市区范围的增加，越来越多人口外移，交通成为人休闲消费考虑的重要因素，谁也不愿意穿着名牌衣服、包包去挤公交。虽然地铁台东换乘站的投入使用，为台东的交通带来了改变，整体改观其实并不大。

承认你很好，但却不知道你到底是什么颜色

不得不承认，台东商圈的氛围是真的不错，楼栋上的彩绘，带着霓虹的过街天桥，声色味俱全的路边摊，历史和现代在这里打了照面，同时，现代这里的人群仍然是十几岁到三十岁的年轻人，加上外地游客，充斥着青春和活力。这里的店铺也是多种多样，应有尽有，吃喝玩乐，在这里都能找到，虽说高端消费或者说品质消费的场所不多，但是这里有得或多或少都有点特色，让人不乏想一番尝试。但同时，这种商业体系存在一个问题，就是其代表性，“台东不缺人气，缺的是文化特色、功能品质和智慧水平。”据市北区台东街道办事处相关负责人介绍^［１］。这里并没有代表性的商业，不是那种买高端产品想到海信，买小商品想到９０１，这种消费记忆，很多人来这里就是闲逛，并没有消费目标，顶多一顿饭的消费。缺乏明确商业定位，客户分层，用户记忆，也是台东面临的很大一个问题。

升级改造再起，能否重回巅峰

当然，相关部门也意识到了台东商圈的问题，从２０１８年就着手进行改造，从地铁台东站的上盖建筑开始，台东的蝶变由此开始。市规划局副局长滕军红介绍说：“台东区域位于青岛市历史城区范围内，对于台东区域的更新改造，市区两级政府历来高度重视并积极探索历史城区有机更新的工作路径。对于经论证具有保留价值的建筑物，可通过使用功能置换等方式，引入新兴产业业态，为区域发展注入活力；对于非文物保护且不具有传统风貌特征的建筑，在符合改造相关要求和规定的前提下，按照区政府房屋征收计划逐步实施拆除。拆除后的零星用地，可根据区域实际需要，作为口袋公园、停车场、社区服务、*等用地予以控制保留，涉及威海路、营口路、雒口路、利津路的台东区域近期主要以环境保护为主。根据市政府相关职能分工，旧城改造、有机更新的前期运作主体为各区政府。”

２０２０年７月２３日，商务部于南京召开全国步行街改造提升工作现场会，青岛市北区台东路成功入选全国第二批１２条步行街升级改造提升试点，成为山东省唯一一条guo家级步行街试点街区。

威海路平战结合地下工程已于２０１９年７月２６日正式开工，预计在２０２３年建成并投入使用。据市北区人民防空办公室相关负责人介绍，威海路平战结合地下工程为平战结合一体化工程，平时为集过街通道、商业、停车、交通于一体的地下空间综合体，为大型融合式人防综合体。该工程位于威海路、人和路、台东三路、台东八路地下，工程主体范围为威海路，南起宁海路，北至长春路，支线为台东三路、人和路及台东八路地下。项目规划占地面积５４０００平方米，总建筑面积１３３３２０平方米，商业面积６２５１７平方米，停车面积３４２７３平方米，过街道面积１８４５平方米，市政道路面积３４５８１平方米，建成后可提供停车位８１０个。地下共四层，Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３为商业和停车，Ｂ４为双向四车道城市地下道路，地下道路起于延安二路与延安路交叉口，沿延安二路、威海路向北，终止于威海路与汉口路交叉口，主路全长１．３公里，设计时速３０公里／小时，出入口分别设置于延安二路和威海路北段，建成后，现在双向五车道的威海路将变为标准的双向四车道，除公交车外的车辆，可通过地下车道快速驶离，缓解该路段行车压力，改善威海路在台东核心区的地面交通运行状况，缓解台东区域交通拥堵问题。^［２］

左图台东三路威海路过街道口部效果图，右图威海路横断面效果图

（来源于网络）

从现在已经启动和规划来看，未来台东将整体硬件配套和交通以及商业机构都会产生翻天覆地的变化，值得拭目以待。

但同时有几个问题仍然限制台东的发展，第一，台东内部道路更新后，外部接入道路何时升级，特别是东南方向，因为这个方向很多主路网属于市南区，两区能否协同，这个要打一个问号，而且海信桥和东西快速路的承载和转运能力一直被人诟病，而市南、崂山和李沧方向的人流，对于台东非常重要，这个交通接入的问题，我们还需拭目以待。第二，台东内部功能区的协同共振能完成否，就算台东内商业重新布局，想要跟各个早已形成的商业区域形成协同合力，还需要看后期的规划，否则也就是翻新了以下步行街和威海路，实际作用可能就没有当初规划的那么完美了。

看好台东的二次崛起　文化和商业氛围是基础

综上来看，我还是赞同台东会二次崛起的，几个方面是我看好它的主因。第一，青岛现代商业文化起于斯长于斯，如果中山路是计划经济向市场经济转换过程中青岛商业的代表的话，那么台东就是它的接棒者和发扬者，商场、小店、小吃、大娱乐场所、小娱乐场所在这里汇聚交融，这种文化底蕴是非常吸引人，并且有着其独特性，很难被取代，而这正是台东商业的魅力所在，也是它至今能保持商业活力的原因之一。第二，消费回归，随着人们生活品质的快速提高到达一个瓶颈期，可能在消费和休闲方面，可能形成一种消费的回归，简单、实用、新奇、性价比的消费可能会重新回到我们的生活中，而这也正是台东商业的特点。第三，网购退坡，新商业接棒，现在我们高频的网购，给予我们便利的同时，也为我们带来了很多困扰，电商产品的品质不稳定，真假难辨，有许多产品在网上购买不方便，比如香水、汽车、高端电子产品，需要一个体验展示的地方，所以很多品牌重新布局线下体验店，线下体验线上下单的新商业，我认为也会给台东的商业许多启发，因为台东不缺人流，在硬件改善后，可更好的引入体验商业，增加区域的商业调性和逐渐寻找*终的商业定位。

所以，对于台东的未来，我还是持乐观态度的。不知道，你对这个区域的发展有什么看法，可以留言给我们。之后，我会介绍对于中山路未来发展的一些看法，希望大家关注。

另外，作为一个地产编辑，当然*实用的地方就是为大家推荐好的项目，帮助大家能买到心仪的房子，前文中也说了，台东老房子比较多，新房楼盘非常少，现在售的住宅项目也仅有中梁拾光映象这个项目。

总占地面积为２．２万㎡，总建面约６．５万㎡，共有４栋住宅楼，还有部分底层商业和公寓。分为南北两个地块，南北地块各分布了２栋住宅楼，层高为２０－２２层，其中北侧总住宅为２２层，底下另有３层商业，南侧地块为２０层和２１层，底下也另有３层商业。户型为１０３－１２６㎡三居，预计２０２４年３月交付。目前均价约２８０００元／㎡。共３３２户。项目为毛坯交房。绿化率２５．１％。容积率２．９，公摊约２６％。