01 城市地位与空间布局

青岛别称岛城、琴岛、胶澳，地处山东半岛东南、东濒黄海，是国家重要的现代海洋产业发展先行区、东北亚国际航运枢纽、海上体育运动基地，一带一路新亚欧大陆桥经济走廊主要节点城市和海上合作战略支点；青岛是山东省经济中心，国际化港口城市，作为胶东经济圈中心城市，发挥着经济领跑作用。

青岛市辖7个市辖区（市南、市北、李沧、崂山、青岛西海岸新区、城阳、即墨），代管3个县级市（胶州、平度、莱西）。有街道（镇）145个、社区（村）6626个。

未来一段时间内，青岛市的总体发展目标为建设全球知名的海湾都会。空间发展战略上，联动协同，构建区域一体化格局；海陆协同，优化全域开发保护格局；空间重构，以城促产整合功能区。

打造“一区两极五轴多点”的城镇发展格局：一区：环湾都市区，包括东岸、城阳、原黄岛、原胶南、胶州、即墨、董家口港城、蓝谷海洋科学城等城市功能集中片区；两极：平度、莱西两个都市圈重要增长极；五轴：青潍陆海发展轴、沿海发展轴、青烟城镇发展轴、青东城镇发展轴、青泰城镇发展轴；多点：姜山、南村、新河、田横、店埠等重要的新市镇节点。

构建“一主三副两城”的都市区空间结构。“一主”指东岸-城阳-原黄岛，共同打造更高能级的主中心城市，都市区综合服务中心；“三副”指胶州、即墨、原胶南，打造都市区副中心城市，承担都市区专业化高端功能；“两城”指董家口港城、蓝谷海洋科学城，打造都市区外围新城。

构建“一湾、两带、多区”的产业发展格局。其中一湾：环湾都市高端服务聚集区；两带：北部先进制造业发展带、滨海(环湾)创新服务综合发展带；多区：全市重点产业聚集区。

02 青岛楼市政策

2022年6月3日，青岛市发布《关于调整优化房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在坚持“房住不炒”定位下，适度调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。

调整住房限购区域范围：限购范围调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域（以下简称“中心城区”），将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域；

优化非本市户籍居民家庭购房条件：购房条件由非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，调整为非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明；

支持改善性住房需求：青岛在中心城区范围内，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房。非本市户籍居民家庭在中心城区仍限购1套住房。

值得关注的是，自今年2月份以来，青岛陆续出台新政调整楼市。如在信贷政策方面，优化异地贷款相关政策，增加贷款*高次数，优化四市公积金数据共享，5月份进一步放松信贷政策，贷款年限从30年延长至50年，取消房龄与首付比例挂钩，公积金缴存满12个月更改为满6个月即可申请，减轻购房成本的同时降低了贷款准入门槛。

03 青岛人口与经济

·青岛有着“北方第三城”之称，经济基本面良好、人口吸附能力为山东省各市中*强

青岛在经济实力方面有着 “北方第三城”之称，经济规模大且持续保持较快增长，2017年以来GDP增速均高于全国增长水平，其中2021年GDP 14136.46亿元、同比增长8.3%。青岛经济基本面良好、加之为旅游名城，常住人口也保持持续增长，2020年常住人口首次突破千万，2021年常住人口达1025.67万人，为山东省各市中人口吸引力*强的城市。

04 青岛宅地成交情况

·2022年上半年，青岛随行业大势宅地成交规模下滑五成，成交溢价率则持续保持较低水平的同时有所上升、楼面价上涨明显

2021年开始，青岛作为22城重点城市对涉宅用地推行两集中供地制度，其中，2022年青岛集中供地共分四次，上半年分别于3月、6月进行了两次集中出让。2022年1-6月，青岛涉宅用地成交规划建筑面积325.87万平方米，较去年同期的660.65万平方米下降了50.76%。

值得关注的是，由于勾地制度及准入门槛较高等原因，低溢价成交是青岛土地市场的一贯风格，2022年上半年溢价率仅为1.8%，却高于去年同期0.6个百分点，此外，成交均价从2021年1-6月的3196元/提高到2022年1-6月的4410元/，涨幅超37%。总的来说，随着市场行情的下行，销售端去化承压，青岛土地推出量明显减少，导致成交量也随之下降。

·2022年上半年，青岛土地成交区域分布较为不均衡，主要集中于黄岛区、成交量占比超60%

土地成交区域分布方面，2022年1-6月青岛土地成交分布较为不均衡，黄岛区土地成交规划建面多达207.1万平方米、占比为64%，瑶瑶领先领先于其他区域，2021年则区域分布相对均衡，黄岛区、城阳区土地成交量同时居第一、占比也相对较低均为24%。

05 青岛楼市与库存

·市场经过一段时间的下行后青岛新房库存承压，短期出清周期2022年2月以来连续4个月超20个月，随着稳楼市调控政策的加大，6月份成交量环比快速增长，短期出清周期也回归至正常水平

青岛楼市经历了较长一段时间的楼市下行后，面临新房库存承压问题。2021年8月份开始，销售开始走下坡路、环比持续下滑，供应量超过了需求量，短期出清周期从13.04个月上升到2022年2月份的21.8个月，此后连续4个月短期出清周期超20个月，库存去化风险逐步加大。2022年以来青岛各种稳楼市政策组合出拳，尤其为6月份部分区域放松限购后，楼市表现快速好转，销售成交面积环比增长169%，成交量创2021年以来新高；短期出清周期也快速回落至14.8个月。短期出清周期之所以能回到正常水平除6月份销售成交量大幅回升外供应量也得到较为严格的控制，因此，大部分隐性库存尚未消化，短期内青岛仍存在一定的去化压力。

06 结语

为缓释市场下行带来的库存抬升导致的去化风险，青岛稳楼市政策调整力度较大，6月份市场行情明显好转，但处于传导期和反映期的青岛楼市是否全面回暖尚需观察后期表现。青岛楼市的回暖迹象是经济大盘较稳城市调控效果的典型代表，这些城市宏观经济基础较好，购房者的购买力也较强，对政策调控较为敏感，在稳楼市政策下将率先走向复苏。