中秋假期期间，青岛楼市平淡无奇。这三天中*引人注目的楼市消息，无疑是青岛GDP榜单上的直接竞争对手——宁波，悄悄放开了楼市限购。

不讲武德！说好了新兴产业百花齐放的，怎么到了关键时刻还是希望依靠土地财政这颗“蓝色的小药丸”​呢？

宁波能放，青岛自然也可以的。以前青岛还要看什么济南、厦门，现在各地都在展开自救，谁也顾不得谁了。

问题是，如果青岛全面放开限购，楼市会怎样？

1

“金线”大涨是必然

我们基本可以预计，一旦青岛全域放开限购，一些原本不限购的垃圾盘上蹿下跳​是必然，真正好卖的楼盘都会悄悄涨价。

青岛作为北方*宜居的城市，一直是中国富裕阶层青睐之地。而在过去的三年中，财富快速集中，青岛的豪宅也一直卖得很火。青岛前8个月的TOP10榜单，基本上是豪宅的天下。

​一旦限购放开，那就是四个字：火上浇油。

不过，我们也要看到豪宅排行榜的变化。在银丰玖玺城一期交付和涨价之后，这个盘的人气已经大不如前，佳源华府则是有了*配套的加持之后，在今年异军突起，成为了整个金家岭板块的人气之王。

由此可见，有钱人并不任性，他们也是很理性地去对比性价比。

一旦青岛放开限购，从金家岭到沙子口湾，沿海一线的楼市将更加火爆。佳源华府、海信·海德山庄、青建·金宸府是我们重点要关注的三个楼盘。

除了崂山传统豪宅区，中心湾区的中信泰富·青岛滨海国际中心*值得我们去关注​。大家可以把这句话截图，五年、十年后再来看老王的预言。

所以，对于那些想在青岛顶流住区进行资产升级的人来说，现在就要争分夺秒了。

2

改善区的难题与痛点

限购放开后，CBD、浮山后也会跟着火一阵儿，但大概率只有一阵儿。

因为对于北京等地的土豪来说，前海一线的稀缺逻辑不用讲他们都能懂，你跟他们讲浮山后的*、​CBD的金融底蕴，是不是相当于讲笑话？

青岛的改善区，还是要靠地缘客户去消化。

地缘客户​有两大问题：二手房和*。

名额是有了，钱呢？绝大部分的改善族，都不想在这样挣不到钱的年份里，不顾一切地加杠杆了。所以，老王注意到，*近从宁夏路一线一直到香港中路，二手房的挂牌量呈现了井喷之势。

然而，二手房是降价就能卖掉的吗？

外地人回来接盘青岛的二手房吗？

这个问题解决不了，改善区就不会再现2020年那样火爆的局面。

​第二，*的问题。对于北方精英来说，如果在东海岸买不到房，他们大概率会去西海岸看一看，也不会沿着地铁线，去腹地区买未来。那么，老四方以及李沧一线的楼盘，​同样是一个自嗨局。

对于改善家长来说，地铁固然重要，但是没有孩子的前途重要。所以，那些*不出色的区域，自然吸引不了太多改善族关注。

在所有的楼盘中，也许只有一个例外：金茂府。不论是高新区还是云谷，这个豪宅IP在全国范围内的号召力都足够强大，其居住的舒适感都​是普通住宅无法匹敌的。所以，很多一二线的金茂粉，可能就是为了金茂府，而选择青岛。

3

错配刚需盘的两个“死穴”

在许多年轻人有了购房资格之后，刚需盘成交量自然会有所增长。然而，目前这个复杂的经济形势之下，首置族也有自己的难言之隐，简单总结就是：

购买力与交付年限。

这一届的年轻人和年轻人的父母，比前一届谨慎多了。置业计划绝对是按照高首付和工资收入50%以下的房贷比例来制定的。然而，问题来了​：首置族们想买的主城区，包括东李，都是以100平以上的中大户型为主，总价都在230​万以上起步；李沧北、高新区、城阳倒是有很多不错的楼盘，年轻人又嫌通勤太远，​配套不行而不予考虑。

这样​下去，谁能耗过谁？目前，李沧区的地铁盘双子星城·公园里率先求变，小高层、洋房产品推出了很多总价在160万至200万的产品，这样的楼盘再多一些，​楼市才会有起色。

​另外一个痛点，就是交房时间太长。许多毛坯房都要三年以后交房，这是年轻人不愿意忍受的。一方面，楼盘在这两三年中有烂尾风险​；另一方面，​这么长时间又要租房，又要还房贷，压力不小。

如何破局，主动权在开发商手里，需要一点一点地改变。在此之前，准现房和现房，低总价的楼盘还是*受青睐。

以上这些还是值得分析的区域和楼盘，至于那些远郊的坑盘，放不放开限购，都是收割傻韭菜，​不值得一说。

所以，总结来说，青岛放开限购，那么会热闹一阵子，但是必然有真火板块和假火板块的分化，如何去分辨，是一门大学问。如果你还懵懵懂懂不了解青岛楼市的逻辑，那千万别因为一两个大消息冲进去。

这年头，试图火中取栗的人，往往都能烧个半残。​