【青岛财经政策】潘石屹不做“包租公”！SOHO中国闻声大涨！

　黑石终止收购SOHO中国股权半年后，潘石屹又拿出了新的套现计划。

　　SOHO中国官方发布消息称，SOHO中国举办了2022年首场租赁表彰会暨优质房源推介会。在活动上，SOHO中国董事长潘石屹宣布将以七折价格销售3.2万平方米京沪两地的优质物业，收入将全部用于降负债、不分红。

图源：SOHO中国公众号

　　SOHO中国表示，为了优化资产结构、缓解资金压力，SOHO中国以七折价格推出了3.2万平方米的优质房源，覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵盖办公、商业及公寓各类业态，其中不乏包含租约及市场稀缺的整层房源，租金*稳定，投资性价比极高。

　　SOHO中国董事长潘石屹明确回应了外界对于资金流向的猜测，他表示此次销售房源的收入将全部用于降负债，不会用做股票分红。

SOHO中国“减负”前行

　　潘石屹每一次套现动作，都会在股市掀起一阵波澜。

　　散售消息传出后，SOHO中国股价大幅拉升，盘中涨幅一度超过20%，*高报1.76港元/股。

　　有投资者认为，这次打折散售资产或是SOHO中国对市场的一次试探，若销售情况好，对SOHO中国后续继续散售回笼资金有较大帮助。

　　按照“SOHO中国公开租售平台”公布的价格，该公司集中推出的3.2万平方米核心物业的货值在13亿-15亿元之间。

　　SOHO中国在推介会披露，近年来，SOHO中国一直秉承相对稳健的经营策略，深耕写字楼租赁市场，租金收入稳定。目前SOHO中国净资产负债率约为44%，保持在行业内的较低水平。居安思危，SOHO中国希望通过此次调整“减负”前行，以更加灵活的姿态应对市场变化，寻求长期健康的发展。

　　为了尽快消化这批房源，除了将这些物业七折出售之外，SOHO中国还开出4%高佣金。记者查询到，银河SOHO、中关村SOHO、朝外SOHO、三里屯SOHO的写字楼房源均价均不超过4.5万/平方米，有从业人员表示，单价来看，SOHO中国的资产具有一定吸引力，且散售更利于找到买家。

　　数据显示，2020年SOHO中国实现营业收入约21.92亿元，同比增长约19%；实现税前利润约16亿元，同比下降17%。2021年上半年，SOHO中国需要依靠出售车位来支撑营业收入的增长，录得14.53亿元营收，同比增长约63%，其中有6.71亿元是来自于出售车位的收入。

　　对于租金收入和出租率，过去两年，新冠疫情反复、*“双减”政策等因素给办公和商业楼宇租赁市场带来了相当大的影响。2021年上半年，SOHO中国投资物业的平均出租率从2019年同期的90%下降至78%，租金收入同比下降约12%。SOHO中国披露，目前，其出租率有所回升，在2021年底达到了83.4%的平均出租率，其中上海古北SOHO实现满租、北京丽泽SOHO出租率也突破了80%，均达到两个项目入市以来的*高水平。

　　另外，潘石屹也曾在微博中谈到过，去年的望京SOHO上半年和下半年冰火两重天。上半年一房难求，几家巨大的互联网公司抢着租，时不时还会闹矛盾。下半年，一家租了几万平米的公司，办公室装修完成了，家具采购到位了，网络设备都安装好了。但是形势忽然变了，新政策出台了。

　　SOHO中国财报显示，截至2021年6月30日，合计资产711.10亿元人民币，流动资产51.89亿元人民币，负债率为46.75％，净资产收益率0.92%。

图源：SOHO财报

SOHO中国卖卖卖

　　这几年，SOHO中国的基调只有“卖卖卖”。

　　资料显示，自从2014年以来，SOHO中国就已经开始出售在中国的资产。在2014年至2021年，SOHO中国累计出售资产套现超过350亿元。

　　在租金方面，SOHO中国从2019年至2021年上半年的租金收入情况，发现2018年SOHO中国已建成运营的项目有7个，租金收入达14.74亿元；2019年已建成运营的项目为8个，租金收入15.68亿元；即使2020年受疫情影响，9个项目的租金收入还有13.99亿元。2021年上半年9个项目的租金收入7.41亿元。

图源：SOHO中国公众号

　　尽管SOHO中国早在几年前就停止拿地，但SOHO中国2021年中期报告显示，截至2021年6月底，SOHO中国总借贷额共计约185.23亿元，其中有约11.82亿元将在2022年6月底之前到期，约16.02亿元会在2023年年中之前到期。然而，2021年年中，SOHO中国的账上仅14.92亿元现金，只能勉强覆盖一年内的短期债务。

　　2021年6月16日，SOHO中国曾宣布高盛代表黑石集团以5港元/股的价格，总共收购SOHO中国约28.56亿股股份，交易价格约236.57亿港元。

　　但在三个月后，SOHO中国宣布，公司和黑石集团之间的这笔高达236亿港元的交易终止了。

　　SOHO中国当时在公告中表示，公司和要约收购方黑石集团在2021年6月16日签署的收购协议截至目前没有任何的先决条件达成。SOHO中国称，鉴于目前满足先决条件的进展不足，要约方、承诺方、承诺股东与公司共同评估了满足先决条件所需的正在进行中的评估程序，以及在要约时间表内完成该程序的可能性，各方一致认为无法在*终截止日当天或之前满足先决条件，各方也一致同意不会推迟*终截止日。

　　如果去年成功以百亿价格将SOHO中国股权出售给黑石，潘石屹就不会如此烦恼，但几度尝试出售失败后，债务压力又回到潘石屹身上。

　　与此同时，其在富豪榜排名也呈现下降趋势。在2021年胡润百富榜上，潘石屹、张欣夫妇名次下降81名，位列302，财富缩水6％至220亿元。

政府工作报告重申房住不炒

　　不久前发布的政府工作报告中提出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　今年全国政府工作报告关于房地产调控的具体提法是：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式；支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　近年来，房住不炒、三稳（稳地价、稳房价、稳预期）等表述多次出现在监管部门的文件和有关讲话中，体现出楼市调控的基本原则并未改变。

　　对于重申“房住不炒”和“三稳”目标，盘古智库高级研究员江瀚表示：“房住不炒这个理念已经成为这些年国家聚焦的一个核心原则，因此，房地产市场保持一个稳定发展已经是大势所趋。我们判断房地产市场的趋势，稳健将会是*大的主旋律。特别是‘三稳’策略，将会对房地产市场的发展起到更有效的引导作用，房地产市场未来调控的核心依然是求稳，既不会出现大规模的过度上涨，也很难出现大规模的过度下跌。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政府工作报告明确，继续保障好群众住房需求，并提到，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。结合近期监管部门的表态，说明合理的住房需求得到肯定。