【青岛新房资讯】市北小户型 看海看河 我就问还有谁？—中海观澜庭楼盘测评

  2.评测师点评楼盘

  点评内容：市北海云庵、大港区域刚需高层现房社区。

  4.项目亮点（15/50）

  标题：地处市北区域

  内容：市北老城区项目，生活配套醇熟，具有稀缺性。

  标题：性价比高

  内容：中海观澜庭主要为小户型且单价较低，总价低。在区域内同类型产品中性价比高。

  标题：交通便利

  内容：中海观澜庭地处海云庵区域，道路交通网络发达，距离长途客运站距离不远。

  5.适合人群(50)

  适合人群：中海观澜庭在售67-103㎡户型，均价19000元/㎡，适合刚需人群。

  6.价格分析

  评分：9

  价格分析：中海观澜庭现在售67-103㎡户型，价格在18000-20000元/㎡左右。在新房方面，环湾路以东、瑞昌路以南的区域，在售楼盘非常少，仅有保利时代算是本项目的竞品，在售户型为59-97㎡，均价约20000元/㎡，另外，在瑞昌路北侧有海鲜湖岛世家二期在售，均价在25000元/㎡左右，但是户型都较大，所剩房源不多。

  二手房方面，周边由于是老城区，所以在售二手房较多，项目旁的海岸馨园均价在18000元/㎡，在售数量也较多，另外兴隆家园作为桌边较大的社区，均价约22000元/㎡，杭州路沿线的小区，价格则在15000-18000元/㎡左右。

  整体上看，本项目19000-20000元的售价，在区域内尚可，新房项目的竞品较少，二手房许多跟本项目价格差不多，对于喜欢新房的购房者，还是比较友好，性价比不错。

  评测师有话说：

  7.楼盘规划

  评分：8.5

  楼盘规划描述：

  中海观澜庭位于市北区海岸路36号，市北区海岸路36号，项目总占地约42000㎡，总建筑面积约180700㎡，产品类型为高层与商业，由中海地产开发。项目规划6栋高层，总户型1490户，容积率3.1，绿地率35%，建筑密度19.5%，停车位1251个，物业采用中海物业，物业费1.41元/㎡/月。项目现在全部建成，现房销售，毛坯交付。

  现在售的67㎡户型分为套一和套二，两种户型分别位于6#中间户以及单元连接户和中间单元，另外还有76㎡套二户型位于5#楼和103㎡套三位于2#楼。

  项目采用现代简约风格，外立面为黄褐色，简约明快。社区内的景观设计采用了分区设计，两个中央广场，可以满足居民的日常活动，同时，社区内配备约15000㎡独栋商业，未来，售楼处也将规划为幼儿园。

  楼盘基础信息：

  请选择3个高亮类型：

  占地面积：  约42000㎡    建筑面积：约180700㎡      容积率： 3.1       

  绿化率：35%        产品类型：高层      人车分流：是 车位比: 0.84

  产权年限：  

  __绿化率_____概述(50)：高层项目能达到绿地率35%，非常难得。

  ___车位比____概述：车位比略低，没有达到1，作为市区项目确实不应该。

  ___占地面积____概述：整个项目占地在市区项目中还算不错。

  评测师有话说(100)：

  8.户型分析

  评分：7.5

  *楼盘户型：M户型67平

  *户型描述：1

  评测师有话说(100)：

  此户型为67㎡两室两厅一卫户型，户型方正，功能齐全，餐客厅横向排布设计。

  入户过道可以作为玄关使用，有点公寓的意思，厨房的话因为面积，对于空间的要求不能太高，餐客厅横向排布，并且进深相同，对小户型来说，有这种大面积的连续空间，实用性会好很多，但是不得不说的是这个区域的采光，仅仅依靠一个北向窗，我觉得真的不太够，有点像80-90年代，那种套二无厅的的老房子，3平米的过道当客厅，全天都要开灯，当然没有这么夸张，毕竟这个窗的面积还可以，但是东西向没有窗确实是这个户型的缺陷，并且这个缺陷还延伸到了卫生间，东西向没有窗导致了卫生间的采光和通风都成问题。来到卧室区，主卧的面积被分配的较大，南向的窗户面积也尚可，次卧的话带有阳台，这个见仁见智吧，毕竟晾晒也经过次卧，还是有些干扰。

  整体来看，这套67㎡的户型，我认为是老式两居室的升级版，第一餐客厅同进深横向排布，让捉襟见肘的户型空间有了大面积可有空间，实用性上升；第二卫生间置于卧室区，更为人性和实用。整体上看，作为一套小户型，这套67㎡还是不错的，功能比较齐全，设计较为合理，唯一缺点就是少了东西向的采光和通风。

  9.样板房细节

  样板房细节：

  10.交通出行

  评分：8.5

  轨道交通：中海观澜庭周边暂时没有通车的轨道交通。未来，会有M5地铁从周边经过，从项目到M5四方厂和八号码头站的直线距离约为450m，M5已于去年底开工，施工周期约为5年。

  公共交通：中海观澜庭周边700m内有5个公交车站，126、369、7等6条公交线路从周边经过，距离项目较近的为滨江路公交停成场站，直线距离约200m，从项目出发乘坐369路向东南行驶约5.3km，可以到达台东步行街附近；乘坐319路向东南行驶约11.8km可到达五四广场附近。交通便利度尚可。

  自驾：

  杭鞍高架路和新冠高架路的连接处距离项目仅约600m，可以快速驶入东西快速路、辽阳西路、环湾路，而这些道路作为青岛市区的主干道，为本项目提供了便利的道路出行条件。从项目出发途经海岸路、杭鞍高架路、山东路，行驶约8.3km可以到达五四广场附近；从项目出发，途径海岸路、杭州路、沈阳路，行驶4.1km可以到达台东步行街附近。道路交通便利度较高。

  评测师有话说：

  11.周边配套

  评分：9

  *配套：项目周边1.5km内有11所*机构，*资源极为丰富，如青岛青岛大学师范学院市北实验小学（直线距离约1.1km），青岛实验初中市北分校（直线距离约150m）等，项目的售楼处未来会成为幼儿园，小学阶段可以确定划入崇德小学（直线距离约1.14km），之后中学阶段直升广雅中学，也就是青岛实验初中市北分校。

  医疗配套：项目周边3km内拥有近40家医疗机构，距离较近的为兴隆路街道康博社区卫生服务站（直线距离约150m），而周边的大型3甲医院则是距离项目直线距离约2.2km的海慈医院，可以说周边医疗配套极为丰富。

  商业配套：项目自带约15000㎡的独栋底商，同时，向北东北侧就是中海兰庭配建的海汇广场，现已使用。如果要进行大型采买，可去往东侧直线2.2km外的四方利群区域，这个区域内有四方利群、悦荟等等多家大型商业，可选择性广。