一、点评楼盘：

灵山湾·龙玺位于灵山湾板块，属第一排临海产品。主打大平层和别墅等观海产品，预计年底交付。

二、项目亮点：

1、一线海景

灵山湾龙玺距海40米左右，可享一线海景资源。

海景

2、低密社区

一期容积率约1.01，二期容积率约1，2，小高和别墅的配套设计增大容积率，提高居住舒适度。

3、品类多样

产品包含小高、叠拼和别墅，覆盖品类多样，适合人群范围较广。

二、适合人群

项目小高均价约1.5万-1.9万，洋房约1.8万，毛坯交付，比较适合刚改或改善人群。

三、价格分析

一期小高的均价约16000元—20000元/㎡起，精装交付，交付标准在3000元左右。联排均价约25000元/㎡-40000元/㎡，毛坯交付。在售户型小高层建面约118—148㎡（一楼带院207㎡、258㎡），联排墅建面约188㎡-222㎡。二期小高的均价在15000元—19000元/㎡，洋房均价18000元/㎡，在售户型小高建面约120㎡—152㎡，洋房建面约145㎡—179㎡，毛坯交付。因项目在售为大平层、叠拼和别墅，总价200万起，整体来看比较适合刚改或改善人群。

周边新房融信海发海月星湾均价约18500元/㎡，精装交付；灵山湾悦府均价约25000元/㎡，毛坯交付，预计2023年10月交付。周边二手房辛屯社区均价约10000元/㎡，1995年竣工；星光岛杜鹃园均价约12200元/㎡，2012年竣工；银盛泰浪琴海均价约15000元/㎡，毛坯交付，2015年竣工。

四、楼盘规划

灵山湾·龙玺位于青岛西海岸新区星海湾路与滨海五路交汇处，占地面积约34万㎡，总建筑面积约60万㎡。项目共规划四期住宅用地，每期都是独立封闭小区。项目目前在售楼盘有两期，预计2022年底交付，三期预计年底开始建设。一期全部产品在售，主售12—14F小高层和4-6F联排墅。其中小高公摊约21% —24%，一期整体容积率为1.01，车位配比1：2.3。二期目前7栋小高层和43#洋房在售，整体容积率约1.2，车位配比1：1.5。

沙盘

五、户型分析

户型图

户型建面约152㎡，三室两厅两卫，一梯两户，位于项目二期的45#、46#、49#、50#、51#、52#和53#的东西户，毛坯交付，整体南北通透，为经典元宝户型。

开门玄关预留了放置储藏柜的空间，足够摆放出门所需用品和工具类产品，喜欢养鱼的朋友也可在此做嵌入式鱼缸，不过这种柜体嵌入式鱼缸占储藏空间较大，需为水源供给和空气流通等问题预留较大空间，且对于柜体要求较高，还要根据需求抉择。

客厅大开间提供了充足的活动空间，参客厅一体设计增大过道空间的使用率。如果这种空间还不能满足的话，可以选择将厨房作为半开放式厨房，厨房位置的墙体为非承重墙，可将南侧墙体拆除，厨房门改为移动拉门，做饭为避免油烟出逃时拉上门，平常可打开将门移动至东北侧，可扩大活动空间。

客厅西侧空间可作为书房使用，也可在此使用半透明的玻璃移动拉门，在不影响室内采光的同时分隔出一部分独立空间。

南向开间6.2米的阳台保证室内的采光充足，窗外海景也一览无余，多功能的阳台也是花花草草和小宠物的绝佳安置处。再或者，休闲椅一摆，面对这样的海景也会感受到随时随地都是度假的休闲时刻吧。

户型*大的特色在于北向的多功能房，位置距餐厅和厨房近，可以将这里作为西厨区或红酒储藏区，如有会客需求，也可以在此处建立茶室，摆放具备储存空间的榻榻米，可在此闲谈、看书。家里会客、聚餐人员过多需留宿的话，安置在片区也十分方便，相当于三室变四室。

南向两个卧室自带飘窗，休闲、储物皆可，北向次卧与客卫一墙之隔，也算是半个套件设计。多出来的房间也可根据想法自由转换，可改性很大。

六、交通出行

1、轨道交通

距辛屯（灵山湾）站约930米，13号线线路起于嘉陵江路站，经由青岛西海岸新区东部城区、西部城区与董家口经济区，止于董家口火车站，大致呈东北至西南走向，可在井冈山路站换乘M1号线通往市区。项目周边6号地铁线在建，距朝阳山CBD站约1160米，六号线预计2024年底通车。

2、公交交通

一公里左右有五个公交站点，距离*近的为700米处的鲤鱼门海鲜城。可搭乘黄岛303路前往东方影都和理工大；搭乘公交37路可到达长江路商圈、广电局和海水浴场等；搭乘k2公交可前往石门寺和董家口等。

3、自驾

周边靠近城市主干道滨海大道、东岳路和星海湾路。滨海大道连接市区与黄岛，将沿海岸线的旅游资源连接到一起，自驾前往市里或出门游玩都较为便利。星海湾路连接灵山湾与星光岛，是星光岛出入的必经之路。

七、周边配套

1、*配套

灵山湾·龙玺西南侧新建北京市二十一世纪国际*，*设有幼儿园、小学、初中、高中四个学段，采用十五年贯通式培养，今年开启第一次招生。项目南侧一公里范围内建有青岛西海岸新区星光岛小学和星光岛幼儿园，西北侧600米处有朝阳西路小学，周边还有赫德伍德国际*、珠江路小学分校和实验中学等*资源。

2、医疗配套

距医院还有些距离，六公里处有瑞源中医医院，十公里处有青岛西海岸新区第二中医医院。瑞源中医医院为三甲医院，是一所以中医治疗为主，集中医诊疗、科研、教学、慢病管理为一体的中西医结合治疗的中医医院。

3、商业配套

距融创茂800米左右、四公里处有欢乐海湾。融创茂项目总体量36万㎡，集旅游、文化和商业于一体，内部包含水世界、融创乐园、电影乐园、万达影城、喜悦滑冰场和大玩家等主力店，能满足对于休闲娱乐的需求。