新房市场

01

新房供应分析

2022年5月，青岛商品房住宅市场供应下降，商品房住宅市场供应套数为6,088套，环比减少14.6%，同比减少44.1%，供应面积约72.6万平方米，环比减少16.3%，同比减少44.1%。

本月商品房住宅供应面积排名前五的项目分别为：第一名，市北区华新园央和府项目，供应面积约4.1万平方米，供应套数336套；第二名，原胶南市国信海宸公馆项目，供应面积约3.8万平方米，供应套数258套；第三名，莱西市紫悦璟园项目，供应面积约3.5万平方米，供应套数308套；第四名，李沧区青岛印象滟项目，供应面积约3.2万平方米，供应套数276套；第五名，城阳区和达山语城项目，供应面积约2.9万平方米，供应套数280套。

分区域看，黄岛区和市北区为供应主力区域，共计供应面积约32.9万平方米，占总供应量45.3%，市南区和高新区本月无新房供应。

02

新房成交分析

2022年5月，青岛市商品房住宅成交量环比4月回涨，共成交8,851套，环比增加37.3%，同比减少22.2%；成交面积约107万平方米，环比增加37.4%，同比减少20.1%；本月成交均价为14,862元/㎡，环比下降8.3%，同比下降4.8%。

本月商品房住宅销售面积排名前五的项目分别为：第一名，胶州市胶州湾空港新城项目，销售面积约3.2万平方米，销售套数258套；第二名，胶州市奥林春天项目，销售面积约2.7万平方米，销售套数200套；第三名，胶州市中仁澜山悦府项目，销售面积约2.6万平方米，销售套数222套；第四名，胶州市旭辉银盛泰锦悦都项目，销售面积约2.4万平方米，销售套数210套；第五名，胶州市天一仁和云玺城项目，销售面积约1.4万平方米，销售套数105套。

分区域看，胶州市夺得本月青岛市商品房住宅成交冠军之席，共成交套数2,396套，占总成交量的27.1%，成交面积约28.8万平方米，是唯一一个商品房住宅成交量超过2,000套的区域；即墨区排名第二，成交1,856套（成交面积约16.2万平方米），占总成交量的21.0%，黄岛区以1,528 套（成交面积约10.5万平方米）排名第三位；市南区成交量*少，仅成交14套，成交均价约65,361元/㎡，成交均价*高。

03

新房存量及去化

截止2022年5月末，商品房住宅市场库存量为2,174万平方米，库存量环比上月减少6.4%，去化周期下降至19.9个月。

从各区域库存量及去化周期来看，黄岛区（含胶南市）库存量*多，约619.1万平方米，去化速度较快，去化周期23个月；市南区库存量*少，但去化速度*慢，库存量约16.6万平方米，去化周期由上月34个月上升至36个月；城阳区去化速度*快，去化周期由上月10个月上升至11个月，其次是即墨区和李沧区，去化周期分别为为13个月和16个月，三区库存量分别约为157.5万平方米、243.7万平方米和71.3万平方米。

存量住宅市场

2022年5月，青岛市存量住宅市场成交2,126套，环比增加2.9%，同比减少65.9%，成交面积约19.8万平方米，套均面积约93.3平方米；本月市场均价为17,255元/㎡，环比回落0.4%，同比下降0.8%。总体来看，青岛存量住宅市场环比量升价跌。

即墨区凭借485套的成交量夺得本月成交冠军，占全市存量住宅总成交量的22.8%，成交面积约4.8万平方米；黄岛区紧随其后，成交套数475套，占全市存量住宅成交总量的22.3%，成交面积约4.4万平方米；市北区成交271套，占全市‍存量住宅成交总量的12.7%，成交面积约2.1万平方米，为区域成交第三名；崂山区和高新区成交量*少，分别成交54套、70套。

从各区市场均价看，崂山区、市南区、市北区市场均价排名前三，分别为32,162元/㎡、28,179元/㎡、22,152元/㎡；胶州市、平度市、莱西市为存量住宅价值洼地，市场均价不足万元。

住房租赁市场

2022年5月，青岛存量住宅市场月平均租金回落，为27.7元/㎡，环比下降3.1%，同比上涨6.0%。本月存量住宅市场均价为17,255元/㎡，租售比为1:622，本月租金房价回落，二手房租售比下降。

分区域看，各区域月租金环比上月均有不同程度回落，市南区、市北区为青岛主城区，崂山区为高端住宅区域，三区租金环比上月均回落，分别下降6.0%、6.2%、0.1%，三区月租金分别为47.2元/㎡、31.7元/㎡、47.4元/㎡；从租售比来看，市北区、崂山区、即墨区和李沧区租售比均在1:650以上，房价过高，房产泡沫过重；其他各区域租售比在600左右，其中黄岛区是主城外租金相较较高，租金与售价差距*小，租售比为1:548。

住宅市场小结

从新房市场数据统计来看，2022年5月青岛商品房共成交12,906套，成交面积约147.2万平方米，其中商品房住宅成交8,851套，套数环比2022年4月（6,448套）增加37.3%，单从5月市场成交监测数据看，今年“红五月”新房市场表现要比“金三银四”好太多了，不过同比来看，今年的“红五月”还是没有“红”过2021年5月，相较2021年同期（11,370套）成交套数下降22.2%。

从二手房市场数据统计来看，5月青岛二手房共计成交4,818套、成交面积约45.5万平方米，其中二手房住宅成交2,126套，成交面积约19.8万平方米，套数环比2022年4月（2,067套）增加2.9%，但同比2021年5月（6,241套）成交套数下降65.9%。另粗略统计，5月存量住宅成交套均面积约93.3平方米。

从整体市场情况来看，5月青岛商品房和二手房环比均出现了不同程度上涨态势，青岛楼市在经过今年头四个月的艰难筑底之后，终于在这个“红五月”有了一丝“回涨”的迹象，5月*抢眼的并非成交回暖，而是接连不断的有新政策问世并实施落地。

首先是5月15日央行、银保监会发文宣布首套房贷利率可调整为当期LPR减20个基点；5月20日，央行公布重磅消息，*新5年期LPR利率为4.45%，猛降15个基点。在官方利率定调之后，青岛多家银行宣布*新房贷利率调整为首套执行4.25%，*值得注意的是，首套房4.25%的利率是近七年来的*低点。

随后，青岛楼市利好新政再次降临，5月23日，青岛市住房公积金管理中心下发通知，发布了3条公积金新政：申请门槛从缴存满12个月更改为连续缴存满6个月；贷款期限和房龄之和年限由*长不超过30年调整更改为50年；取消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定。此举为今年真正意义上楼市松绑打响的“第一枪”。

紧接着，6月3日青岛连发5条楼市新政，住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（含高新区）调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域（以下简称“中心城区”），将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。

以上利好政策叠加对楼市能起到很强的提振作用，从“红五月”青岛新房成交明显走高就可以看出政策的放松对市场的提振是有“立竿见影”的效果，后续或将有更多的利好政策出台，预计青岛楼市6月还将“大概率”延续“红五月”的回暖态势，能走出一条平稳上扬的曲线。

土地市场

2022年5月为土地集中供应月，共供应31宗土地，规划计容建筑面积约224.8万平方米，环比增加323.5%，同比增加2031.4%；本月土地成交量增加，共成交11宗土地，成交规划计容建筑面积约48.4万平方米，环比增加2388.3%，同比减少85.8%，成交金额约9.2亿元，楼面单价1,905元/㎡，溢价率0%。

从土地供应结构看，本月土地供应以住宅兼容商业用地为主，供应规划计容建筑面积约209.3万平方米，占土地总供应量的93.1%，其次为商业用地，规划计容建筑面积约7.6万平方米，占土地总供应量的3.4%。

从土地成交结构看，本月土地成交以纯住宅用地为主，规划计容建筑面积约22.1万平方米，占土地总成交量的45.6%，其次为商业用地，规划计容建筑面积约14.5万平方米，占总成交量的30.3%。

从各行政区土地供需情况看，原胶南市供应量居首位，共供应15宗土地（均为住宅兼容商业用地），规划计容建筑面积约132.5万平方米，占总供应量的58.9%；胶州市成交量居首位，共成交6宗土地（2宗办公用地、4宗纯住宅用地），规划计容建筑面积约30.7万平方米，占总成交量的63.5%。市南区、崂山区、城阳区、高新区、平度市和莱西市本月无土地供应和成交。

从各行政区成交平均楼面单价看，本月李沧区成交1宗商业用地，成交楼面单价*高，为6,950元/㎡，溢价率0%。