今天的文章，聊一聊青岛刚需买房的问题。
01 刚需被开发商抛弃
前些年，青岛还在坚持90/70政策，青岛每个区域都有八九十平的小户型。这一点对刚需很友好。
可不知不觉起，刚需在青岛买房变得越来越难了。
一方面是青岛房价上涨，让刚需够不起；另一方面是，青岛的开发商不愿意盖小面子房子了。
我有一个朋友，由于预算有限想买一个八九十平的房子。他对面积大小不太介意，但很看重位置和环境。
他在青岛市区看了很长时间，*后无奈和我说：刚需已经被青岛开发商抛弃了！
市北中东部、李沧中东部、崂山大部已经见不到100平以下的房子，110平以下都很少。
兼之，这些地方单价都很高，房子总价动不动三四百万起，已经不是刚需能够承受得起的。
而市区90平左右的小户型，普遍集中在位置不好的地方，像老四方、楼山后、张村，这些地方开发的楼盘面积小、单价低。
上表是青岛市区的部分楼盘，我看了下城阳、西海岸新区的楼盘户型，基本也是好地方面积大、单价高，差地方面积小、单价低。
另一个现实数据是，2022年5月青岛新房住宅平均成交面积为120.85平，二手住宅平均成交面积为93.34平。很显然，因为新开发楼盘都是大户型，开发商把刚需从新房市场逼进了二手房市场。
开发商想得很好，好地方大户型好卖，差地方小户型好卖；把改善族都集中到好地方，把刚需都集中到差地方。
可现实不是如此，很多刚需也想在浮山后买*房，在东李住上环境好的房子，这部分需求怎么满足？
02 刚需的无奈选择
青岛开发商的这一选择，相当于把刚需赶进了死胡同。
我们来看看刚需还能有几种选择：
一是老四方、楼山后、张村等这些环境一般地方的新房子。
我们知道，这些地方的业主很多都因为交通、环境或者*问题在向浮山后、东李等置换。
二是市区的二手房。
青岛二手房有多难卖，这几年大家都深有感悟。尤其是，青岛前些年开发的小面积户型都不咋地，刚需再持有一些年就变成了户型不好的老破小，到时候很可能就砸手里了。
三是以距离换面积，去郊区甚至远郊区买大房子。
青岛新房住宅库存全国第一，这其中大部分都在郊区。未来，郊区的房子恐将面临无人接手的窘境。毕竟，青岛每年就吸引10万左右的外地人，人手不足、房将奈何？
无论怎么选择，刚需都感觉是进入了死胡同，每一种选择都是做“接盘侠”。
03 一些建议
虽然刚需在青岛的选择很有限，但我还是有几点建议和大家说：
一是买二手房不要太看重位置，太看重位置就容易买老破小或其他劣质的房子。
户型要好、房龄要新、面积要装得下一家三口，位置可以稍偏一点，但要求得满足。
二是买新房位置不要太偏，除非你在郊区上班，否则就要在市区一般位置或近郊区买房。
上述市区这些一般的位置，虽然环境差点，但起码地铁、商超、医院等配套充足，未来还有人接手。
关于近郊区的界限，我感觉城阳、原黄岛的边界就到头了。
*后，我还要对青岛的开发商或相关部门提一个建议：请不要抛弃刚需。
诚然，开发大户型总价高、去化容易，这在前几年都没问题。
但这一轮改善基本都是上一轮刚需，就是上一批90/70政策的受益者。
经过*近几年对改善客户的疯狂吸收，所剩客源已经没有那么多了。市区这普遍开发的大户型，在未来不长的时间里很可能就会面临滞销的窘境。
而刚需是源源不断的。青岛背靠山东1亿人口，山东人平均收入又不高，更多地是向青岛贡献刚需。
刚需和改善也有周期性，在这一轮改善需求趋弱之前，上述优质区域哪个开发商率先推出一些100平以内的小套三，或许能得到“意外之喜”。
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