新房市场
01
新房供应分析
2022年6月，青岛商品房住宅市场供应上升，商品房住宅市场供应套数为10,031套，环比增加64.8%，同比减少30.0%，供应面积约125.7万平方米，环比增加73.1%，同比减少26.6%。
本月商品房住宅供应面积排名前五的项目分别为：第一名，原黄岛区瑞源名嘉荷府项目，供应面积约5.3万平方米，供应套数288套；第二名，原市北区远洋万和云璟项目，供应面积约5.0万平方米，供应套数392套；第三名，高新区金茂中欧国际城，供应面积约4.9万平方米，供应套数296套；第四名，莱西市万达莱西城项目，供应面积约4.7万平方米，供应套数420套；第五名，原市北区大云谷金茂府悦府项目，供应面积约4.4万平方米，供应套数240套。
分区域看，黄岛区（含胶南市）为供应主力区域，供应面积约33.4万平方米，占总供应量26.6%，市南区和李沧区本月无新房供应。
02
新房成交分析
2022年6月，青岛市商品房住宅成交量大幅上涨，共成交27,040套，环比增加205.5%，同比增加111.2%；成交面积约324.1万平方米，环比增加203.0%，同比增加112.8%；本月成交均价为14,975元/㎡，环比上涨0.8%，同比下降6.6%。
本月商品房住宅销售面积排名前五的项目分别为：第一名，原黄岛区碧水明珠项目，销售面积约7.9万平方米，销售套数805套；第二名，胶州市花样年碧云湾项目，销售面积约6.8万平方米，销售套数603套；第三名，原胶南市天一镜台山项目，销售面积约5.1万平方米，销售套数338套；第四名，原胶南市融海公馆项目，销售面积约5.0万平方米，销售套数348套；第五名，原胶南市公元景粼公馆项目，销售面积约4.9万平方米，销售套数422套。
分区域看，黄岛区依旧独领风骚，以绝对的优势领跑全市新房市场，共成交套数9,484套，占总成交量的35.1%，成交面积约119.6万平方米；即墨区商品房住宅成交3,975套（成交面积约45.2万平方米），占总成交量的14.7%，为本月成交亚军；胶州市以3,722套（成交面积约44.3万平方米）位居季军之席；市南区成交量*少，共成交492套，崂山区成交均价*高，成交均价约42,056元/㎡。
03
新房存量及去化
截止2022年6月末，商品房住宅市场库存量为1,976万平方米，库存量环比上月减少9.1%，去化周期下降至18.4个月。
从各区域库存量及去化周期来看，黄岛区（含胶南市）库存量*多，约532.9万平方米，去化速度相对较快，去化周期21个月；市南区库存量*少，但去化速度较慢，库存量约11.1万平方米，去化周期由上月36个月下降至27个月；城阳区去化速度*快，去化周期由上月11个月下降至9个月，其次是即墨区和李沧区，去化周期分别为11个月和15个月，三区库存量分别约为131.2万平方米、208.8万平方米和65.6万平方米。
存量住宅市场
2022年6月，青岛市二手房住宅市场成交5,578套，环比增加162.4%，同比减少16.1%，成交面积约52.1万平方米，套均面积约93.3平方米；
本月市场均价为17,213元/㎡，环比回落0.2%，同比下降0.7%。总体来看，青岛二手房住宅市场环比量升价跌。
从各区二手房住宅成交套数来看，黄岛区凭借1,369套的成交量夺得本月成交冠军，占全市二手房总成交量的24.5%，成交面积约13.2万平方米；市北区夺得区域成交亚军，成交套数1,004套，占全市二手房成交总量的18.0%，成交面积约7.8万平方米；李沧区二手房住宅成交695套，占全市二手房成交总量的12.5%，成交面积约6.0万平方米，为区域成交第三名；高新区成交量*少，成交96套。
从各区市场均价看，崂山区、市南区、市北区市场均价排名前三，分别为32,181元/㎡、28,115元/㎡、22,068元/㎡；胶州市、平度市、莱西市为二手房价值洼地，市场均价不足万元。
住房租赁市场
2022年6月，青岛二手房住宅市场月平均租金回升，为27.9元/㎡，环比上涨0.4%，同比上涨3.5%。
本月二手房市场均价为17,213元/㎡，租售比为1:618，本月租金回升房价回落，二手房租售比下降，租金与房价差距缩小。
分区域看，各区域月租金环比上月维持稳定，市南区、市北区为青岛主城区，崂山区为高端住宅区域，三区租金环比上月均回升，分别上涨0.2%、1.4%、0.1%，三区月租金分别为47.3元/㎡、32.1元/㎡、47.4元/㎡；
从租售比来看，胶州市租售比*高，租金约为11.2元/㎡（租金环比下降17.1%），租售比为1:707，房价过高，房产泡沫过重；黄岛区租金约为23.5元/㎡，租金与售价差距*小，租售比为1:548。
住宅市场小结
从新房市场数据统计来看，2022年6月青岛商品房共成交40,063套，成交面积约491.1万平方米，其中商品房住宅成交27,040套，套数环比2022年5月（8,851套）增加205.5%，同比2021年同期（11,623套）成交套数增加111.2%。6月新房如此抢眼的成绩单已经不仅仅是触底反弹了，而是彻底实现“翻红”的节奏。
从二手房市场数据统计来看，6月青岛二手房共计成交5,910套、成交面积约55.9万平方米，其中二手房住宅成交5,578套，成交面积约52.1万平方米，套数环比2022年5月（2,126套）增加162.4%，但同比2021年6月（6,647套）成交套数下降16.1%。另粗略统计，5月二手住宅成交套均面积约93.3平方米。
从2022年开始到现在来看，青岛楼市从低谷中走来，并在相当长的一段时间里一直徘徊在“低谷”。
1月岛城楼市其实就处于低位，2月份受春节假期影响，岛城楼市在低位基础上继续走低（2月商品房住宅成交5,728套，二手房住宅成交1,124套），进入3月原本准备就绪的传统旺季因遇上疫情防控限制收紧，虽然成交量也有所上涨，但涨幅不大，并未能出现大家期待传统楼市的“小阳春”，“金三”失约，“银四”也跟着凉凉了（4月商品房住宅成交6,448套，二手房住宅成交2,067套），正当大家对今年楼市的“触底反弹”有些失去信心的时候，“红五月”楼市却隐隐地又表现出了“反弹”的趋势，而6月份新房市场表现的异常抢眼，也主要得益于限购放松后，西海岸新区、城阳区和胶州市等区域项目的集中网签。
2022年以来全国百余城发布优化调整房地产政策近300次，特别是5月份以来，不管是从范围、力度还是手段均有所加强，包括放松限购限贷限售、多孩家庭住房支持、公积金政策调整、契税补贴、发放房票等。
在此背景下，岛城楼市也先后出台了一批政策提振楼市，如：从“西海岸新区和城阳区官宣商办物业可落户申请入学，放宽落户条件” ，到“限购区域调整、购房资格宽松及支持合理改善住宅需求” ，再到“西海岸新区官宣契税补贴新政、公积金贷款额度提高、非限购区域执行认贷不认房”等等一系列利好政策。对于下半年岛城楼市的走势，虽然新房市场“六月奇迹”，并不能代表岛城楼市的真实实力，这种“异常高”的成交量很难一直维系下去，但不能不承认青岛本轮新政实实在在的释放一波购买力，让不少买房人再次拥有了“购房资格”，刺激到了一些人买房欲望。
虽然说新政从出台到传导到市场成交还需要一定时间，但目前来看，这一轮新政的颁布是根据每个区市的情况，符合当地实际的举措，是“因区施策”、“因需施策”的精准放松，在这样的大背景下，可以预期2022年岛城楼市的"下半场"也将十分精彩。
土地市场
2022年6月土地供应量减少，共供应19宗土地，规划计容建筑面积约82.4万平方米，环比减少63.4%，同比减少62.4%
；本月土地成交量增多（含第二次集中成交），共成交34宗土地，成交规划计容建筑面积约221.4万平方米，环比增加357.6%，同比增加279.7%，成交金额约109.6亿元，楼面单价4,952元/㎡，溢价率1.8%。
从土地供应结构看，本月土地供应以商业用地为主，供应规划计容建筑面积约53.2万平方米，占土地总供应量的64.6%，其次为住宅兼容商业用地，规划计容建筑面积约24.9万平方米，占土地总供应量的30.3%。
从土地成交结构看，本月土地成交以住宅兼容商业用地为主，规划计容建筑面积约204.8万平方米，占土地总成交量的92.5%，其次为商业用地，规划计容建筑面积约8.6万平方米，占总成交量的3.9%。
从各行政区土地供需情况看，原黄岛区供应量居首位，共供应10宗土地（均为商业用地），规划计容建筑面积约28.8万平方米，占总供应量的35.0%；原胶南市成交量居首位，共成交15宗土地（均为住宅兼容商业用地），规划计容建筑面积约132.5万平方米，占总成交量的59.9%。市南区、崂山区、城阳区和高新区本月无土地供应和成交。
从各行政区成交楼面单价看，本月原市北区成交楼面单价*高，为17,825元/㎡，溢价率15.0%，共成交2宗土地（一宗纯住宅用地和一宗住宅兼容商业用地）。
商业市场
2022年二季度，商业用房供应套数5,586套，供应面积约48.0万平方米，面积环比增加216.4%，同比增加85.3%；共成交4,564套，成交面积61.7万平方米，面积环比增加151.1%，同比增加218.7%。
从成交均价来看，商业用房成交均价18,415元/㎡，均价环比上涨4.9%，同比下跌4.5%。
从各区域供销情况来看，即墨区和黄岛区（含胶南市）为商业市场供销活跃区域，两区共新增商业用房约34.2万平方米，占总供应量71.3%，两区共成交面积约38.5万平方米，占总成交量62.4%；市南区和李沧区本季度无商业用房供应；李沧区成交均价*高，成交均价约26,627元/㎡。
办公市场
2022年二季度，办公用房供应面积约63.4万平方米，面积环比增加52.0%，同比增加517.0%，供应套数约2,932套；成交面积约73.1万平方米，面积环比增加310.9%、同比增加575.5%，成交套数约3,664套。
从成交均价来看，办公用房成交均价约17,493元/㎡，均价环比上升24.1%，同比上涨9.0%。
从各区域情况来看， 办公用房供销区域主要来自黄岛区和崂山区，两区共供应面积约46.3万平方米，占总供应量73.0%，共成交面积约45.7万平方米，占总成交量62.5%；崂山区成交均价*高，约26,644元/㎡；李沧区本季度无办公用房供应和成交。
2022年二季度青岛优质办公市场租金环比下降0.9%，同比下降3.9%，租金约77.1元/㎡·月。
青岛写字楼供应量增长较快，各区内写字楼的同质化较为严重，当前写字楼的去化压力严重上升，租赁需求整体态势保持疲弱，租金持续下跌。
商办市场小结
2022年二季度，青岛商业市场新增供应面积约48.0万平方米，成交面积约61.7万平方米，成交均价18,415元/㎡，整体市场供销量环比上季度均上涨，均价回升。
全市商业用房供应主力区域为即墨区，供应面积约20.9万平方米，黄岛区为成交主力区域，成交面积约30.2万平方米。
二季度，商业市场中社区商业成交占比较高，为市场需求主力；存量方面，社区商业存量*高，专业市场去化周期长。
从项目供销情况看，即墨区即墨古城安置区项目新增量居榜首位（新增面积约3.1万平方米），即墨中纺服装城项目居销售面积榜首（成交面积约2.8万平方米），瑞源集团居本季度企业销售额榜首。
2022年二季度，青岛办公市场约有63.4万平方米新增供应入市，成交约73.1万平方米，成交均价约17,493元/㎡，供应量、销售量环比均有不同程度增加，均价上升；青岛办公物业供应量持续增长，租金水平稳中看跌，二季度优质办公市场租金约77.1元/㎡·月，市场租金已连续14个季度呈下降趋势，受新冠疫情及经济压力的影响，预计未来青岛写字楼供应速度将放缓。
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