8月7日，立秋了，但这并不意味着酷暑的结束。
有统计数据显示，今年的全国平均高温日数为1961年以来*多，而没有统计数据的是，今年暑期的楼市景气指数是否是商品房时代的*差的的一年。
在8月份的第一周，我们也在楼市中嗅到了一丝不一样的味道。
这样的操作，以往只会是在月末或者季末才能出现，月初周末的彻夜不眠，让人想起了一句歌词：
把每一天都当做末日来相爱（卖）！
而在搏命式开局的背后，是一个许多人从业以来都没有经历过的行情。
数据分析｜一个月只能卖一个周的量
在经历了无比疯狂的6月之后，青岛新房成交数据开始慢慢接近现实了。7月，青岛市全市新房（包括住宅、公寓、商业产品等）成交量环比下降 73.9%。其中，商品住宅成交6235套，环比下降69%。如果去掉一些远郊区域的水分，我们基本可以得出一个结论：
现在一个月的成交量，也就相当于三四年前一个周的成交量。
八月份的第一周，没有任何起色。全市住宅成交1306套。而且，这样的成交极不均衡。往日青岛楼市的领头羊西海岸开始慢慢品尝到疯狂卖地的恶果，在7月份甚至被城阳、季末超越。月成交量只是刚刚过了千套大关，八月份第一周只卖了200多套，再这么下去真的会“饿死”人的。
很多吹牛的“红盘”，也渐渐露出了底裤。这其中，*打脸的要数天一仁和·珑樾一品，开盘后就通过各种渠道大肆宣传卖了2.6个亿，要是不吹这么大的牛皮，老王压根也不会关注这个犄角旮旯的刚需盘。
去看了一圈吧，感觉这个卖家秀确实是一流，但是周边要啥没啥，城市界面又很差，怎么可能卖这么好？这一个月过去了，8月7日下午查了一下，网签量实在喜人：
0套。
主城区的楼盘能好一些？我们来看一下云上观海的网签，这个拥有无敌海景的高端盘，目前的网签是这样的：
说实话，就这地段住宅能网签39套，这么好的成绩有点出乎我的意料。当然距离开发商的要求还有很远，“中场换人”也是很正常的结果。
就连全青岛中产都想挤进去的浮山后，7月份也只有金地·华章一个楼盘进入了月榜的Top10，而TOP10的门槛是48套，八月份的第一周则是无一楼盘上榜。
酷暑之中开启的楼市下半场，让人有些绝望。
市场反馈｜外行们开始回归现实
面对这样的市场，万科、金地、保利、卓越等头部房企的调整是意料之中的事儿。不仅仅是价格一个层面，包括在销售方式、销售渠道、首付比例等方面，基本都是贴着市场在走。
以前死撑的，往往都是中途转行的外行，比方说中车·四方云汇。位于青岛城市界面*差的老城区，*、地铁、商业要什么没什么，但却妄想着不切实际的*率，刚开盘时心气也是非常高。然而现在给出的特价房，也开始有了30万级别的降幅。（当然目前这个价格还没有跌透，以这个盘的而言，正常楼层这价都小贵，真正
搏命价应该降到两万以下。）
还有那个刚开始号称要三万五六开盘的青啤·静澜山。在浮山隧道打通这一利好之下，预估的开盘价并没有水涨船高，反而比刚开盘时有下调。*新消息将开两栋楼，而这两栋楼目前释放的均价在3.35万元/平方米左右，已经和悦府华章差不了多少了。
不论操盘方玩怎样的把戏，也不论效果图多么美，青啤·静澜山的问题都摆在明处。
要知道，浮山后的改善族是青岛楼市中*为理性的购房者，我相信绝大多数要买这个盘的人：
一定会去看一下地块南侧的“山”对于自然风和光照的影响，也一定明白什么是倒阳坡；
一定会调查明白哪几栋楼是装配式，然后敬而远之；
一定会对青啤在临沂交付的灾难性表现有个全面的背调；
一定会明白那面积比入门刚需盘还小的厨房，无法满足现代人的生活需求；
不管怎么样，这些*钝感的开发商都开始调整预期，这说明市场已经是他们都无法忍受的状态。
在当下的市场下，不要说这么多的缺点，有时候一个缺点就足以让项目人气跌入谷底。就整体行情而言，青岛楼市有三大问题：
第一，受到暴雷大鳄的拖累，西海岸置业的安全度正在遭受着5年来*强烈的质疑。外地投资客热情大大减弱，让领头羊萎靡不振，所以整体市场呈现萧条态势；
第二，主城区供需错配，产品单一，西部老城区、新都心长期没有新盘上市，浮山后、东李又以大户型为主。以至于多家开发商都在争抢同一批购房者，市场内卷不可避免；
第三，政策面缺少有效调控，没有通过调价，挤压出南方城市的“打新红利”，从而调动购房者的热情，以至于整个市场没有兴奋点。
综合来看，不论是8月份，还是即将到来的金九银十，开发商除了“价格战”，没有其他出路。这次调整的幅度，可能超乎很多人的想象。
置业提醒｜不要成为“杀猪盘”的目标
青岛楼市将在金九银十前，启动新一轮的价格调整。西海岸、城阳、胶州、即墨能卖得动的盘，基本都在此次调整之列。
与以往会靠到月底不同的是，变化已经出现了：开发商们不再等到*后再去搏命，而是在每个周都有促销的动作。
在这个过程中，得到实惠的可能不是购房者，而是中间商。
7日在做客897时，一位“刚需”问我上合示范区某盘能买吗？我问她能拿到的价格，她告诉我一个有些吃惊的数字：
8500元/平方米。
这个价格城阳都能买得到了，为什么去临沂人都知道的大坑上合示范区？很显然这个听众是对楼市完全不了解的小白，而且受到了中间商的蛊惑。如果她没打这个电话，而是脑子一热买了这房，那差不多能给中间商带来6位数的*。
而对于购房者来说，失去的可不是十余万的差价，而是一辈子无法翻身的资产黑洞。
就目前这个市场而言，不论是主城区还是远郊，如果你没有对一个楼盘有一个月以上的价格和销售状况的跟踪，没有对周边竞品去化速度的全面了解，那不管房子多便宜，你都不要轻易下手。
因为很多开发商已经在你认为的价格顶板上，准备挖一个“地下室”了。随着垃圾楼盘的佣金越来越高，中间商的“杀猪盘”也开得越来越多，对于楼市一无所知的你，可千万别成为人家刀下的主角。
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