开发商自爆“家丑”背后：期房品质的较量

2021年4月，青岛绿地国科健康科技小镇85地块因混凝土强度不达标，18栋住宅楼全部炸毁重建！

时隔大约一年半的时间，类似的“悲剧”或许要在金沙乐府上演了。种种迹象表明，金沙乐府一期大量建筑主体疑似出现严重质量问题。

进入9月份，在停工停售一周后，迫于业主不断咨询的压力，开发商向业主回复了《告知函》，通报了此事的来龙去脉。当然，施工方也没闲着，也有自己的“见解”。

1、焦点之争：混凝土强度不达标？

一年前的国科小镇一事，大家已经耳熟能详了。因施工方监管失误，采购了劣质混凝土，导致项目混凝土强度整体低下。在国科项目与业主的沟通会上，施工总承包单位承认“系采购监管不到位”。

几经周折，*终的结果是拆除重建，并对购房者给予一定补偿，算是画上了句号。

然而，金沙乐府出现的问题，显然要更复杂一些。事情起因是今年以来金沙乐府部分楼座进入精装修阶段，很多业主出于关心在装修过程中不断进入现场查看，偶然间发现自家房子的天花板、墙面等很“脆弱”，轻轻一抠，混凝土就会掉落……房屋侧漏、屋梁裂纹也很多。

现场图

业主们的疑虑出现之后，开始找开发商不断维权，讨说法。开发商也就是建设单位，也坐不住了，到底是啥情况？这批房子可是即将首批交付的房源，关系着金沙乐府的形象。早期宣传的时候金沙乐府追求完美，项目之初就规划了名盘计划，项目还配套了体育综合体和音乐综合体……这下真成名盘了。

于是，7月15日、8月10日，金沙乐府建设单位、中建八局四公司及监理公司三方共签署三份《协议书》，共同委托青岛建科司法鉴定中心、青岛市建筑材料研究所有限公司对工程质量进行检测。

8月30日，检测结果收齐，问题很严重。由中建八局四公司总承包建设的A区楼座“部分检测的混凝土强度评定值不符合设计要求”。8月31日，监理公司发布现场停工令，建设方同时通知现场停止销售。9月1日，三方再次召开会议，共同承认检测结果，中建八局四公司一方承诺9月5日将建设方垫付的检测费归还建设方。9月3日，建设方提前两天收到了中建八局四公司支付的168万元检测费用。

但是，开发商和施工方中建八局四公司就如何解决问题产生了分歧：开发商要求拆除重建并提前准备好预案，并对要求退房的业主第一时间予以退款。但施工方只想加固整改，而且承诺加固整改期间会做好保密工作，同时强调坚决不同意退房。

另一边，业主一看到项目已停工停售，便不断到场、或者打电话咨询。估计开发商压力越来越大，眼看问题一时间达不到共识，开发商便向业主回复了《告知函》主动自曝楼盘存在质量问题。一封《致金沙乐府全体业主的告知函》，介绍了大致来龙去脉。

按照相关规定，项目一旦接收交给业主，开发商将终身负责，这是几百户家庭安居乐业的大事，说到底开发商扛不起，被逼的没有办法，自己主动自爆问题。告知函称，该公司2022年8月31日，向监理公司送达《告知函》，监理公司向中建八局四公司下达了《停工令》；并将相关鉴定报告、告知函呈送当地政府；开发商多次与中建八局四公司进行交涉。另外，《告知函》中还提到了项目的*新进展，现楼盘已停工并停止销售。

紧接着，第二天，也就是9月7日，中建八局四公司也发了一个声明（盖的是项目部技术方章），直接推翻了之前自己已经签字认可的检测结果。随后，政府部门基于工程质量事故调查，依职权委托了检测机构进行重新全面检测。

2、谁是直接责任人？

接连的告知函，*受伤的，自然是业主们。听到消息后，很多业主寝食难安。从施工现场看，业主是不满意的，但问题有多严重，他们并不懂行。

按照目前的情形，再次检测之后，如果证明项目存在质量问题，那么，哪一方应该承担责任呢？究竟是哪个环节的质量管理出现漏洞了？

根据住建部2014年6月1日实施的《建筑工程施工质量验收统一标准》第4.0.1条规定:“建筑工程质量验收应划分为单位工程、分部工程、分项工程和检验批。”

检验批的验收、分项工程的验收、分部工程的验收，以上三个层次的验收，都没有建设单位参加。在项目接管并向业主交付之前，开发商就是甩手掌柜的，说实话是没有什么责任的，建设单位对以上环节的质量失控，可以不承担失职和管理责任。

单位工程的验收，先是施工单位自检，再由监理单位和施工单位预验收，都符合验收要求后，*后，由建设单位组织监理、施工、设计、勘察等单位验收。

从整个项目以上所有四个层次验收来看，监理单位和施工单位是全程参与，如果项目质量失控，难辞其咎。

3、业主的权益，拖不得！

当开发商和施工方，争执不下的时候，此事*受伤的一方，也就是业主们，早就维权多次了。

众所周知，金沙乐府坐落于西海岸金沙滩板块，紧邻凤凰山公园，拥有一线海景，按理说是*优的绝版位置，项目定位高端，是西海岸距离市南区*近，地铁一号线还配有金沙乐府小区专用入口，从小区内可直接出入。很多改善需求，纷纷安家于此。

本来，今年，业主们就要拿到房子钥匙了，而且这批房子还是精装修，可以拎包入住，建设方也到了收获的季节，可以源源不断回收资金了，然而，现在看，愿望要暂时落空了。

业主们的诉求也比较清晰，要求尽快拿出解决方案。有的业主，请求退房；也有业主期盼跟国科类似的处理结果，炸楼重盖，保质保量交房。

开发商比较倒霉，顶在*前面，直面业主诉求。目前的情况是，青岛市黄岛区建筑工程管理服务中心先是向各单位发出《通知》，要求各方重新委托由其指定的 “省内权威性检测单位—山东省建筑工程质量检验检测中心将对金沙乐府A区进行复检”。

对此，建设方（开发商）回复如下：

前面两家检测机构一家具备司法局发的司法鉴定资质，一家具备建设管理局发的检测鉴定资质，这两家的鉴定是经三方共同签署协议委托，结果也是三方确认盖章签字的，根据协议，建设方先垫付检测费，检测合格，由建设方自己负担，不合格，由施工方承担，结果是施工方在确认结果无误后向建设方支付并全部承担了检测费用。中间八局四公司也已紧急制作了整改加固方案并提报了测算数据，成立了应急服务班子，项目已进入和业主的沟通处理阶段，各方应积极努力尽快就炸楼还是加固达成一致拿出结果，同时兼顾考虑部分业主的退房需求如何处理。期间，监理公司曾主导了一次由青岛市黄岛区建筑工程管理服务中心同志列席的重新检测启动会，会上，建设单位作出声明，原有结果已生效，不再参与发起任何新的检测，建设单位支持任何单位委托任何检测公司重新检测，但不再参与。如果政府根据自身意愿委托某检测公司进行复检，需要公司配合监督或服务的，公司会全力服务，但是不影响开发商继续要求建设公司和监理方按照业主要求，尽快出具处理方案，并中途退出会议。

会后，青岛市黄岛区建筑工程管理服务中心再次发来《告知函》，说明该中心委托了“省内权威性检测单位—山东省建筑工程质量检验检测中心将对金沙乐府A区进行复检”，要求建设方全力配合现场检查工作。

对一个已经生效且各方都已盖章、签字确认的检测结果，按照法律规定，只有法院可以审理或质疑，其他单位是没有这个职权的。在没有依据确认之前结果无效的情况之下，重新检测之前是否是为了拖延处理时间？推翻之前的检测报告？

根据三方签字确认的会议纪要，施工方的中建八局四公司总工程师、中建八局四公司党委副书记、中建八局四公司质量部副经理、青岛公司总工、青岛公司党支部副书记、金沙乐府项目总等全部都签了字的，这么强大的阵容，说不认就不认了？不应该吧？

9月11日，监管中心委托的检测已全面展开，之前的检测结果及数据和中建八局四公司之前制作的整改方案，目前都已陈列在售楼处用于征取业主意见。

客观说，如果项目真的存在质量问题，施工方应当承担相应的责任。

当然，唯一值得欣慰的是，房子还没交付到业主手里，亡羊补牢，为时未晚。