【青岛房产新闻】李嘉诚预言“应验”？国内41.5％的城镇家庭，未来将面临两个问题

随着住房商品化改革后，人们购房的目的，都把投资摆在第一位，主要原因是很多城市的房价都在快速上涨，“低买高卖”成了很多人的赚钱逻辑。在过去调控措施并不严格的情况下，很多家庭都购买了多套房产，根据央行的报告，城市家庭住房保有率超过90%，有一套房的家庭占比58.4%，有两套以上房的家庭占比41.6%，户均有房1.5套。

这说明大多数人都有地方住了，且近半家庭也不愁没房子，在他们眼里，持有多套房产能为家庭带来财富，特别是市场上升期能轻松“翻倍赚”，但随着国家出台调控遏制快速上涨的房价，目前全国房价逐步稳定甚至回落，炒房赚钱也成为过去式。不过，放眼近期的房地产市场，却透露着一股“不寻常”的味道。

一方面，都说楼市景气度下滑，开发商反倒赚了？

从统计部门数据显示，2021年全年，商品房销售面积约179433万平米，同比增长1.9%，销售额181930亿元，同比增长4.8%。去年下半年以来，由于金融调控显威力让楼市景气度连连下滑，但仍能完成约18万平的销售面积，18万亿销售额的体量，这些卖出去的房子，都变成了他们手中的现金流。

另一方面，都说房地产气氛紧，各地宽松购房措施却是一波又一波

2月底广州六大行下调房贷利率至首套5.4%，二套5.6%；3月1日郑州规定已结清贷款的一套房家庭再申请贷款买房的，执行首套房贷款措施；同日，中山新规首二套申请公积金贷款的，一名缴存人额度提到到50万，两名缴存人的提高到90万。此外，还有一波三四线城市放松购房措施，比如菏泽、驻马店降低首付比例至2成，衡阳近一年购房人才*高补贴100万。

这两个现象是不是说明楼市又要蹿升了？房说君认为，持有这种观点的人建议尽早打消这种想法，出现这种现象，反而说明了楼市将迎来3大“反转”。

第一，地产商减价促销的力度加大

在楼市上升期，地产商通常自视甚高，手里拿着房源迟迟不卖，施工交房的进程也很慢，*主要的是把钱都挪用于扩张势力了，但*近一段时间，房企的形势完全反转了。房地产行业2021年去杠杆，融资渠道史无前例地收紧，加之限贷令、22城集中供地、打击天价*房炒作措施，前期滚大的债务等，房企财务状况堪忧，各家企业开始给出不同力度的减价活动。

早在去年5月，全国排名前5的房企都带头降价卖房，尤其是保利，降价幅度一度高达5202元/平。这意味着同样购买100平面积的房子，1月买和5月买，差价总额高达52万之多，降了近25%。头部企业都带头降价了，只能说明一个事实，年销售业绩大增，不是市场热度走高，而是为了补充现金流。

第二，调控讲究“因城施策”，而非一刀切

不得不承认，过去房价的普涨和调控的一刀切，让全国城市的房地产市场基本同步，同时也使得很多根本不具备实力的城市房价越来越高，老百姓怨声载道，甚至一个措施都可能让他们的买房路变得更难。但现在楼市出现了逆转。

其实从前文提到的大城市或是三四线都出台宽松购房措施，可以看出整个市场都在践行高层提出的“满足合理住房需求”，更能说明“因城施策”的重要性。更关键的是，诸葛找房统计截止3月8日，今年共有55城对楼市措施进行了松绑。大部分从需求端出发，比如放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率及购房补贴等。房说君认为，这一点从侧面说明了房地产的重要性，毕竟去年房企连环暴雷、土地流拍潮蔓延、房价接连下滑，让购房者信心下降到冰点的同时，很多已买房业主面临烂尾收不到房的风险，建筑工人、上下游供应商也可能收不到工资和货款，所以为了重振市场的信心，降低门槛当然无可厚非。

第三，房地产投机情绪“全面退潮”

购房者的置业理念日趋理性，成交量就是*典型地表现，尤其是核心城市的成交情况。据易居报告，28个重点城市2月成交面积环比下降32%，同比下降35%，创近年来单月新低。所谓量在价前，成交的走弱，预示了市场交易价格开始转向冷清。70城房价指数中，2月新二手房价格环比下降城市分别有40个和57个。1-2月全国新房销售面积1.57亿平米，销售额1.55万亿，分别下降9.6%和19.3%，以此测算，住房均价9845元，同比下降10.7%，连续6个月下降。

这3个反转，马云李嘉诚其实早有劝告

马云此前在给员工的一封信《未来的年轻人，要学会租房子》上提到，我鼓励大家不要买房子，要学会租房。为什么呢？假如你一个月五千多工资，交了房贷只有三千元。如果一个月要花一千五百块钱的话，你会非常地痛苦。反过来，如果你能拿出一千五百元租房，你每天对生活充满信心，这个小区不好，可以换另一个小区，能找到很多乐趣 。

无独有偶，李嘉诚在宣布退休时也提到过这个观点：不赞成年轻人马上买房，劝告所有的年轻人要量力而行。他甚至表示，如果女朋友说没房不结婚，不如劝她趁年轻再找一个。

房说君认为，2022年的楼市情况，已经从侧面证明两位大佬的劝告已经“成真”了。因为现在房地产行情确实与过去有很大的转变，过去买房根本没给购房者挑选和考虑的时间，基本上楼盘开盘就卖光，而现在开盘一年还没卖完房子的都属于正常现象。这一点很多人归结于是冠毒的影响，等到风波过去楼市还会继续火热起来。

但实际上，在房地产刚刚发展城市住房供应还比较少的时候，人口大量涌进城市，的确给市场发展带来很大的空间，如今通过几十年发展，在楼市年销售体量已经达到18万亿，很多城市仍然在持续不断地盖房的背景下，房产数量已经超过了需求，除了前文提到的户均住房1.5套外，人们持有过多的房子根本住不完，公开数据显示，城镇住房空置率为21.4%。按国际惯例，一般商品房空置率在5%到10%合理区间，而我国已经远远超出正常水平。

一言概之，现在房地产市场是空置房多，人均住房拥有量也多，而且因为住房市场调控严格，住房的流动性减弱、持有住房获益空间收窄、各地还给年轻人提供购房优惠措施，未来房价想要大幅上涨的可能性不大。对于有房家庭*好还是按照需求来买房，否则持有多套房极有可能会面临两问题：多余的房子难出售；多余的房子难出租。房说君认为，前文提到新房已经卖不动，且让更多人能住得起房，继高层多次提出租购并举措施后，至2025年租赁市场体量还将不断扩大，这意味着如果价格没有优势，无论卖还是租，国内41.5%的城镇家庭都难获得利益空间。

新趋势下，恰好印证了李嘉诚和马云劝告“年轻人别急着买房”的思路是正确的，即便现在不买，5年后也不会后悔，因为市场恢复理性，价格回到合理水平，多房家庭难逃被收管理费的结果，如果还是寄予房子*厚望，则会因为承受不住成本支出，将房子推向市场，反倒利于刚需了。