【青岛房产新闻】开发商预言已应验？国内二三十层的高层住宅，未来将迎这3个结果

清华大学原建筑学院副院长、现中国新型城镇化研究院副院长尹稚教授说了一段话引起了广泛热议：“美国30年前建造的一批高层住宅，现在成了贫民收容所”。尹教授并不是在说美国的高层住宅，而是通过美国高层住宅的现状担忧未来我国的高层住宅。其实社会中一直有这种声音，不少人都担心几十年后高层破旧后的问题，特别是*近这几年，一些房龄高和品质比较差的高层住宅已经面临了各种各样的问题。因此，当作为权威学者的尹教授说出这段话时，很容易就受到广泛热议。

随着我国城镇化建设的推进，城市发展和建设的速度非常快，很多中大型城市都面临了土地紧缺的情况。在这种情况下，建设大量楼层很高的高层住宅和写字楼，就可以有效缓解土地紧张的问题，同时也切实解决了很多人的买房需求、居住需求。但是在大量高层住宅被建设的同时，新的问题又摆在了人们面前。据澎湃新闻报道显示，尹稚教授在《对当下中国住宅问题的几点思考》提到：“住宅出让是70年，而有效寿命是30年甚至是二十几年。曾经很多住宅的建造标准是比较低的”。

很多人会疑问了，住宅的有效寿命到底指的是什么呢？是房子的使用寿命吗？并不是，对于这个概念并没有严格意义上的表述。过去一直有人说现在大部分楼房的使用寿命只有30年，其实这只是谣传，*开始是万科创始人王石说的，但是*后王石也说是因为拆迁的原因。在上海、北京和深圳这类一线城市，已经有房龄超过30年的高层住宅，这些高层住宅虽然看起来有着破旧，但是目前依旧还可以正常居住，房子主体质量也没有太大问题。因此，这里的“有效寿命”指的并不是房子的使用寿命，而是房子的*佳使用寿命。

只要房子是保质保量建好的，房子的使用寿命肯定能够超过30年，但是这并不意味着超过30年后房子就适合居住了。就像20强开发商阳光城原执行董事长朱荣斌曾指出：现在的房屋建筑质量没有跟上发展速度，在他看来，随着楼龄增长，建筑结构、机电系统老化，玻璃外墙松动脱落等等，维修难度大，这些都是未来可能存在的问题。也就是说，几十年后，房子的主体质量没有任何问题，但是像电梯这类机械设备、门窗、玻璃和外墙都可能出现老化损坏问题。举一个简单的例子，现在很多老城区的老房子，看似非常破旧，但是很多都是2000年前后建设的，房龄也就在20年-30年。而这些老房子虽然主体质量没问题，但是看起来非常破旧，并且居住环境非常差，居民生活在这里非常不舒适。

可以看出，开发商都这样说了，就说明未来楼房老化之后真的可能会面临这些问题。现如今，一般商品房设计的使用年限都是70年，一些安置房可能是50 年，那么为什么30年就会面临各种各样的质量问题呢？对于这个问题，做过多年的工程监理、华南理工土木与交通学院张原教授表示：设计寿命只是一方面，主要是开发商采取低价中标策略，承建商一方面偷工减料压低成本并在短时间内完成工程多赚钱，另一方面并非按工程造价给付监理费，监理自然难以做到对工程质量发挥相应作用。也就是说，根本原因还是质量问题，房子在建设时并没有按照规定保质保量地施工。对此，住建部原副部长仇保兴也给出了佐证：“平均寿命30年现象”，的确与建筑质量有一定关系。

其实，除了北京、上海和深圳这类一线城市之外，我国大部分城市高层住宅起步都比较晚，大部分城市的高层住宅房龄*高也就十几年，所以人们还没有面临高层住宅老化的问题。另外，就算一些小区出现了质量问题，由于前期公共维修基金比较充裕，所以就算房子出现了质量问题，也会很快被维修好。因此，现在绝大部分高层住宅都没有出现大问题，*多也就一些高层住宅的电梯偶尔会出现故障。但是时间过得是很快的，这些高层住宅*终会慢慢老化，特别是对于高层住宅的这些机械设备，一旦老化严重之后，这些机械设备的维修或者更换费用是非常高的，到那时公共维修基金可能就不够了。

那么，如果30年后高层住宅老化之后该怎么解决问题呢？很多人会说，可以通过拆迁来彻底解决这些问题。对此，开发商曾有过预言，是这样说的：“实话实说，未来二三十层的高层住宅想推倒重盖几乎不可能。”原因有两个：一是不符合城市发展趋势，二是开发商拆不起，也不愿意拆高层住宅。不符合城市发展的趋势，现如今就已经出现了这种情况，比如现在老小区都不再通过拆迁来解决人们住房问题了，而是通过翻新改造来改善人们的居住环境。但是不同于低层住宅，高层住宅老化之后翻新改造是非常困难的，翻新改造的成本也非常高。而对于开发商来说，拆迁高层住宅基本上无利可图，因为根本不可能再建设更高的住宅去获利。现如今高层住宅基本上都是33层，开发商如果拆迁这类高层住宅，就需要建设66层以上的高层住宅才有可能获利。

很明显，未来想通过拆迁来解决高层住宅的问题是很难的，而随着高层住宅老化，就会像欧美国家那样，有钱人会慢慢搬离出高层住宅。随着越来越多的人搬离出高层住宅，公共维修基金就更难收取了。因此，在未来二三十年以后，二三十层高层住宅将面临这3大结果。

第一：机械设备老化问题。高层住宅机械设备非常多，并且这些机械设备直接影响人们的正常生活。比如电梯、给水排水设备、电力电气设备、消防设备和宽带设备等等。这些机械设备非常容易老化，前期可以通过维修保养来维护，但是等老化到一定程度就需要更换了。而更换这些机械设备的成本非常高，这是以后高层住宅需要直面的问题。

第二：高层住宅质量出现问题。随着时间推移，一些高层住宅的质量问题也就会慢慢暴露出来，特别是过去建房时偷工减料的高层住宅，暴露出来的质量问题会越来越多。如果是主体质量出现了问题，那么维修成本可能是天价，如果是门窗、案例和外墙等方面出现了质量问题，由于楼层太高，维修成本也都非常高昂。

第三：逃生困难，安全隐患越来越大。高层住宅本身逃生就非常困难，一旦发生火灾或者地震，就不能通过电梯逃生，只能通过消防通道逃生，或者等待救援。而随着高层住宅的老化，高层住宅的一些天然气管道和线路都会慢慢老化，以至于发生火灾的概率越来越高。另外，电梯老化后也会故障频生，这也会大大增加高层住宅的安全隐患。因此，随着高层住宅慢慢老化，居住在高层住宅的安全隐患就会越来越高，生活也会越来越不方便。

可以看出，随着房龄越来越高，高层住宅老化现象会越来越严重，这也会导致高层住宅的价值越来越低。对此，很多业内人士都认为未来高层住宅将集中出现“贫民区”。因此，现在很多购房者在买房时都希望购买那些品质更高的低层住宅，比如六七层的低层洋房和别墅。在笔者看来，未来人们的经济条件会越来越好，对住房品质的追求也会越来越高，所以出现这种情况也非常正常。