【青岛楼市新闻之开发商篇】绿城中国自信起跑

“行业仍大有可为，我们充满信心。”

在绿城中国（03900.HK）2021年度业绩发布会上，董事会主席张亚东对绿城下一阶段的发展提出了新的要求：“过去三年，是绿城的健身期，实现了规模的扩量；未来几年绿城要提质发展，进入起跑期，走全品质、高质量发展的道路。”

在3月23日下午的业绩会上，绿城中国管理层透露，公司今年的合同销售额目标为3300亿元，新增投资货值权益比在2500亿元到3000亿元之间，全年计划新开工1450万平方米，当年竣工1347万平方米。

长远来看，正迎来2022-2025年起跑期的绿城，还要为2025年之后稳定发展，奠定更加扎实的基础。对于如何做、达成目标，绿城的应对策略是战略战术清晰，贯彻执行有力，品质和效益提升。

就市场未来走向，张亚东表示，从供需求结构来看，行业整体稳定，市场结构正处于逐步调整过程中。业内认为18万亿的销售规模已到顶，未来规模会逐步下降，但行业在一段时间还会保持稳定，较长时段内还会保持15万亿左右的规模。这样的市场背景下，房地产行业仍大有可为。

长期看，地产调控是为了行业健康，随着企业出清，市场、企业、产品和资源的分化，行业会更加健康，结构趋向健康、稳定。绿城中国管理层表示，在这样的大背景下来看，公司此前设定的2025年规划是符合实际情况的，判断是准确的。“我们制定的战略很清晰，未来还会按这一规划来落实。”

“我们未来会继续关注营收、利润的增长，来回馈业主、股东和社会。我们对行业充满信心，相信未来会取得更好的成绩。”张亚东表示。

三年健身成果显著

房地产市场面临复杂多变严峻形势下，绿城中国2021年仍超额完成了销售目标据绿城中国2021年度业绩，公司期内取得总合同销售额3509亿元，较上一年增长21%，增速居Top10房企第一。

数据显示，绿城中国2021年自投项目整体去化率69%，其中，一、二线城市去化率71%，新增房源去化率70%，回款率高达106%；人均销售额同比提升12%至1.05亿元。

克而瑞一位分析师指出，去年下半年楼市降温，对很多房企销售造成压力，不少房企不仅无法完成全年目标，而且销售额、利润等指标均出现不同程度下降。这样的形势下，销售额能与上一年持平已经不错，年度销售目标达成变得相当困难。

“绿城在市场起伏变化过程中不仅实现了年初设定目标，还超额完成了任务，这不只体现出该公司在投资布局、产品力方面的竞争力，也说明其拥有很强的自我调节、应对环境变化的实力。”上述分析人士表示。

受益于良好的销售业绩，绿城中国期内取得收入1002.4亿元，较2020年的657.83亿元增加344.57亿元，同比增长52.4%。期内，绿城中国实现净利润76.87亿元，较2020年的57.63亿元增长33.4%；年内股东应占利润44.69亿元，较2020年的37.96亿元增长17.7%。

除销售额，受部分房企出现流动性紧张影响，与房企现金流相关财务指标的健康程度，成为当前市场倍受关注的一个重点。在财务稳健度方面，绿城中国被认为可入围房企界“优等生”之列。

至2021年12月31日，绿城中国有银行存款及现金（包括抵押银行存款）714.96亿元，其中销售监管资金109.51亿元。

“三道红线”方面，至2021年年底，绿城中国剔除预售账款后的资产负债率70.3%(2020年末：71.2%），现金短债比1.7倍(2020年末：1.4倍）；净负债率53.5%(2020年末：64.6%）。

据绿城中国公布的数据，公司一年内到期借贷余额为320.53亿元，占总借贷的25.1%，银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.2倍。

“现金流较为充裕，债务结构也十分合理，为公司后续发展提供强有力的支撑。”绿城中国方面表示。

对于项目贷款、按揭、预售监管资金和可动用现金，绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强在业绩会上表示，去年四季度以来，监管部门多次强调要满足房地产市场合理资金需求，整体融资环境逐步得到改善。

“得益于中交集团支持，目前公司授信额度充足，完全能够保障公司开发贷、按揭贷款顺利放款。去年整体回款率超过百分之百，按揭回款更是超千亿，在2020基础上翻倍。我们认为，公司今年融资额度能得到较充分保证。”耿忠强说。

境外融资方面，绿城中国去年6月获得为期三年、总计9.4亿美元境外银团及双边贷款；去年12月还发行了规模1.5亿美元、为期三年的非上市优先票据。境内融资方面，绿城中国2021年全年在上交所、深交所及银行间市场完成境内公开债券发行本金总额约257.18亿元，平均利息成本仅3.55%。

提质起跑 货值充足

受市场环境影响，不少房企并未对外公布今年销售目标，一些房企虽然内部设定了业绩目标，但却下调了不少。绿城中国今年明确，今年销售目标为3300亿元，较2021年3100亿元的目标小幅度增长。

为实现这一目标，绿城中国准备了较为充裕的货量。

公开资料显示，绿城中国去年新增101个项目，去年新增土储货值约3137亿元，其中收并购占比34%；去年公司特色投资货值849亿元，并在深圳、上海落地了城市更新项目。

对绿城中国来说，项目储备不仅仅有足够的规模做为基础，在土地投资端也要实现精准发力。

至2021年年末，绿城中国总土储货值达9488亿元，较2020年末提升18%，这其中一、二线城市土储占比74%。

绿城中国执行董事郭佳峰表示，绿城坚持在核心城市、核心板块做优质的项目。“在去年投资布局优化基础上，今年争取将超过80%的资源聚焦在核心城市，进一步提高投资安全边际。”

除投资聚焦于核心城市，绿城中国对项目的精细管控水上，也得到全面提升。

2021年绿城中国自投项目整体销售结构稳健，一、二线城市的销售额贡献占比达80%。在北京、杭州、宁波等重点城市的深耕能力持续提升，多城销售额排名居当地前十名，且合同销售额超过100亿元；其中单盘销售金额超过50亿元的项目就有8个。

分析人士认为，正是由于在投资上富于前瞻性、对项目管控更加精准，绿城中国才能够根据市场变化及自身情况，设定了符合自身的业绩目标。“公司全年货量较为充足，并争取超额完成。”绿城中国一位管理层在业绩会上表示。

据了解，绿城中国2022年可售货源面积约2034万平方米，对应货值达4442亿元。其中自投项目可售货源面积1354万平方米，对应货值3452亿元；代建项目货源1680万平方米，对应可售货值990亿元。

据了解，2022年绿城的推盘节奏将更趋均衡，保证销售的均好性，同时货源大都在需求相对比较坚实的城市，给整体销售提供了比较充足的货源准备。

就今年的经营策略，绿城中国管理层表示，2022年是公司“2025战略”承前启后的关键之年，公司确定了“品质为先、稳中求进、均衡协调、全面发展”的战略要求。同时，今年将注重稳健经营、确保财务指标持续向好，不断补齐短板、实现均衡发展，走“全品质、高质量”的可持续发展之路。